Apartamento T1, 49 m² em Penha de França, Lisbon
Apartamento T1 com 49 m² em Penha de França, Lisbon, à venda por 269 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 226 874 €, 13,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 49 m², certificado energético D. Localizado em rua Carlos Ribeiro, 4, freguesia de Penha de França, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento possui tetos altos de 3,25m, aumentando a sensação de espaço, e apresenta um terraço privado parcialmente coberto, ideal para relaxamento ao ar livre em uma área histórica. Elementos de Luxo: Acabamentos modernos e janelas grandes oferecem uma atmosfera leve e arejada, complementada por acessórios de qualidade em todo o espaço.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €269,000 está €42,126 (15.7%) acima do valor justo de €226,874, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância sugere potenciais desafios em alcançar um retorno lucrativo sobre o investimento ao preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €226,874 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €269,000 situa-se €42,126 (15.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €269,000 face à base da zona de rua Carlos Ribeiro, 4 de €223,979 (€4,571/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 83/100 (Condição 85 · Materiais 88 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 86/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 90 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 80). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Carlos Ribeiro, 4
Base da zona €223,979 + condição +€6,125 + localização +€27,787 = valor justo estimado de €226,874 (€4,630/m²), uma diferença de €42,126 (15.7%) face ao preço pedido de €269,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Carlos Ribeiro, 4 | Imóvel em análise | €269,000 | €5,490 | — | 85 | 86 |
| rua de São Bento, 223 | Ativo | €495,000 | €5,500 | 0.2% | 75 | 83 |
| calçada do Conde de Pombeiro | Ativo | €285,000 | €5,182 | 5.6% | 80 | 88 |
| rua de Campolide, 92 | Ativo | €380,000 | €7,308 | 33.1% | 74 | 83 |
| Campolide · 6d5576 | Ativo | €299,000 | €5,155 | 6.1% | 78 | 84 |
| Mediana | €339,500 | €5,341 | 2.7% | 77 | 84 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Este apartamento T1 em Penha de França parece estar sobrevalorizado, com um hiato de 15,7% em relação ao valor justo, indicando um potencial limitado para rendimentos de arrendamento estáveis, apesar das fortes classificações do bairro. O rendimento bruto de 4,4% fica aquém das expectativas para investimentos a longo prazo, sugerindo um maior risco na manutenção da ocupação dos inquilinos. Comprar e manter Investir nesta propriedade como uma estratégia de comprar e manter pode revelar-se imprudente, dado que o preço atual de lista de €269,000 excede o seu valor justo de €226,874 em 15,7%. As condições do mercado sugerem que a valorização potencial pode não compensar a sobrevalorização inicial, reduzindo os prováveis retornos do investimento. Mercado de luxo Embora o alvo do mercado de luxo possa parecer atraente à primeira vista, o preço atual de €269,000 posiciona esta propriedade como sobrevalorizada, não se alinhando com a estimativa de valor justo de €226,874. O alto preço pode desincentivar potenciais compradores em busca de investimentos de qualidade na crescente área de Lisboa, limitando a competitividade do mercado.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 80/100, existe um risco potencial de uma rotatividade superior à média, o que poderia levar a períodos de vacância mais longos e custos adicionais na procura de novos inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 284 024 €
- Capital próprio necessário
- 68 824 €
- Prestação mensal
- 907 €
- Rentabilidade bruta
- 4,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -328 €
- Preço269 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9436 €
- Imposto do Selo (escritura)2152 €
- Imposto do Selo (crédito)1291 €
- Escritura, registo e banco2146 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 15.7% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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