Apartamento T2, 120 m² em Santa Clara, Lisbon
Apartamento T2 com 120 m² em Santa Clara, Lisbon, à venda por 520 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 181 285 €, 39,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 120 m², certificado energético A. Localizado em rua Frederico de Brito, 7, freguesia de Santa Clara, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento possui quatro varandas, aumentando a luz natural e o acesso exterior nas áreas de estar e nos quartos, além de uma cozinha equipada com eletrodomésticos recentemente substituídos.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €520,000 supera o valor justo de €181,285 em €338,715, ou 65.1%. Esta propriedade é considerada sobrevalorizada, sugerindo uma discrepância significativa entre o seu preço de mercado e o valor intrínseco.
Avaliação
Valor justo estimado em €181,285 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €520,000 situa-se €338,715 (65.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €520,000 face à base da zona de rua Frederico de Brito, 7 de €451,560 (€3,763/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 75/100 (Condição 72 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 76). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 81/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 79 · Económico 85 · Qualidade dos inquilinos 80). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Frederico de Brito, 7
Base da zona €451,560 + condição -€938 + localização +€20,103 = valor justo estimado de €181,285 (€1,511/m²), uma diferença de €338,715 (65.1%) face ao preço pedido de €520,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Frederico de Brito, 7 | Imóvel em análise | €520,000 | €4,333 | — | 72 | 81 |
| rua Pulido Valente, 29 | Ativo | €550,000 | €4,701 | 8.5% | 75 | 73 |
| Lumiar · 4b9910 | Ativo | €548,500 | €4,897 | 13.0% | 73 | 78 |
| rua Mário Eloy Pereira S / N | Ativo | €485,000 | €4,145 | 4.3% | 77 | 75 |
| avenida David Mourão-Ferreira, 51 | Ativo | €735,000 | €4,176 | 3.6% | 80 | 78 |
| Mediana | €549,250 | €4,439 | 2.4% | 76 | 77 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade está a ser vendida por €520,000, apesar de uma estimativa de valor justo de apenas €181,285, resultando numa diferença de 65,1%. O rendimento bruto de 3,2% indica que a propriedade pode não gerar retornos suficientes para justificar o seu preço atual, tornando-a uma opção menos atraente para investidores a longo prazo. Arrendamento familiar Com um sistema escolar forte e uma taxa de criminalidade baixa, a propriedade está situada numa subúrbio desejável para famílias. No entanto, o preço atual pedido é significativamente mais elevado do que o valor justo, o que pode desencorajar as famílias que procuram valor nas suas decisões habitacionais. Comprar e manter Apesar da localização da propriedade numa área abastada de Lisboa, o seu valor justo sugere que está sobrevalorizada, o que pode limitar a valorização e os retornos a longo prazo para investidores que adotam uma estratégia de compra e manutenção. O elevado preço de venda de €520,000 não está alinhado com o retorno esperado com base no valor justo calculado, tornando esta estratégia menos viável. Não ideal para: A propriedade não é adequada para alojamento de estudantes devido ao seu elevado preço e à ausência de comodidades típicas que agradam a este público. Além disso, a abordagem ao mercado de luxo ou aos alugueres de curto prazo também não é aconselhável, uma vez que o elevado preço pedido não suporta uma precificação competitiva nestes setores.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 85/100 indica um mercado forte; no entanto, pequenas flutuações ainda podem impactar o retorno geral do investimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 575 836 €
- Capital próprio necessário
- 159 836 €
- Prestação mensal
- 1754 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1077 €
- Preço520 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões28 900 €
- Imposto do Selo (escritura)4160 €
- Imposto do Selo (crédito)2496 €
- Escritura, registo e banco2748 €
- Obras17 532 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 65.1% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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