Apartamento T3, 90 m² em Penha de França, Lisbon
Apartamento T3 com 90 m² em Penha de França, Lisbon, à venda por 480 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 405 445 €, 13,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 1 casas de banho de 90 m², certificado energético B. Localizado em rua Morais Soares, 54, freguesia de Penha de França, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento possui uma cozinha contemporânea com acabamentos de qualidade e um design moderno por todo o espaço, aumentando o seu apelo, apesar de alguns sinais de desgaste na casa de banho.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €480,000 excede o valor justo de €405,445 em €74,555 (15.5%), indicando que a propriedade está sobrevalorizada no mercado atual. Esta discrepância sugere cautela para os potenciais compradores, pois o valor não se alinha com o preço pedido.
Avaliação
Valor justo estimado em €405,445 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €480,000 situa-se €74,555 (15.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €480,000 face à base da zona de rua Morais Soares, 54 de €411,390 (€4,571/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 76/100 (Condição 70 · Materiais 82 · Dimensões das divisões 75). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 85/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 90 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Morais Soares, 54
Base da zona €411,390 + condição +€1,406 + localização +€49,619 = valor justo estimado de €405,445 (€4,505/m²), uma diferença de €74,555 (15.5%) face ao preço pedido de €480,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Morais Soares, 54 | Imóvel em análise | €480,000 | €5,333 | — | 70 | 85 |
| Arroios · 6fbc32 | Ativo | €749,000 | €7,133 | 33.8% | 75 | 83 |
| rua dos Douradores | Ativo | €880,000 | €9,670 | 81.3% | 75 | 95 |
| rua do Loreto, 16 | Ativo | €1,150,000 | €7,616 | 42.8% | 75 | 90 |
| São Vicente · 090190 | Ativo | €490,000 | €6,622 | 24.2% | 78 | 82 |
| Mediana | €814,500 | €7,375 | 38.3% | 75 | 87 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade, com um preço de €480,000, está sobrevalorizada em comparação ao seu valor justo de €405,445, criando uma diferença significativa de 15,5%. Com um rendimento bruto de apenas 3,6%, os retornos não justificam o elevado investimento inicial. Arrendamento a curto prazo Embora o apartamento esteja situado numa área vibrante do centro de Lisboa, ainda assim está sobrevalorizado a €480,000 em relação ao valor justo de €405,445. A receita esperada do arrendamento a curto prazo provavelmente não compensará o preço de compra elevado, tornando-se uma opção menos atrativa para investidores. Compra e manutenção Embora a vizinhança tenha uma classificação de 85/100, o preço de listagem da propriedade de €480,000 excede o valor justo de €405,445, indicando que está sobrevalorizada. O potencial de valorização a longo prazo pode não ser suficiente para compensar a sobrevalorização atual. Não ideal para: Habitação de estudantes Devido ao seu preço e às condições atuais do mercado, esta propriedade não é ideal para habitação de estudantes. O elevado preço de compra limita a rentabilidade e torna-a menos atrativa para aqueles que visam esse segmento de arrendamento.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a períodos de vacância aumentados e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 525 325 €
- Capital próprio necessário
- 141 325 €
- Prestação mensal
- 1619 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -863 €
- Preço480 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões25 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3840 €
- Imposto do Selo (crédito)2304 €
- Escritura, registo e banco2652 €
- Obras10 828 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 15.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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