Apartamento T2, 64 m² em São Vicente, Lisbon
Apartamento T2 com 64 m² em São Vicente, Lisbon, à venda por 370 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 140 087 €, 38,3% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 64 m², certificado energético D. Localizado em rua Leite de Vasconcelos, 19, freguesia de São Vicente, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento no último andar possui um generoso terraço privado, ideal para entretenimento ao ar livre, juntamente com acabamentos modernos que aumentam o seu apelo numa localização privilegiada.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €370,000 está €229,913 (62.1%) acima do valor justo de €140,087. Esta propriedade é considerada sobrevalorizada e não representa uma boa oportunidade de investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €140,087 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €370,000 situa-se €229,913 (62.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €370,000 face à base da zona de rua Leite de Vasconcelos, 19 de €329,152 (€5,143/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 79/100 (Condição 75 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 82/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 85 · Económico 87 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Leite de Vasconcelos, 19
Base da zona €329,152 + condição +€3,500 + localização +€15,499 = valor justo estimado de €140,087 (€2,189/m²), uma diferença de €229,913 (62.1%) face ao preço pedido de €370,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Leite de Vasconcelos, 19 | Imóvel em análise | €370,000 | €5,781 | — | 75 | 82 |
| rua Marcos Portugal, 4 | Ativo | €550,000 | €8,462 | 46.4% | 80 | 82 |
| rua dos Remédios, 170 | Ativo | €475,000 | €6,786 | 17.4% | 80 | 84 |
| Santo António · 4bb849 | Ativo | €495,000 | €11,000 | 90.3% | 80 | 80 |
| avenida General Roçadas, 24 | Ativo | €299,000 | €5,537 | 4.2% | 75 | 81 |
| Mediana | €485,000 | €7,624 | 31.9% | 80 | 82 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Dado o preço de lista de €370,000, esta propriedade está sobrevalorizada em comparação com o seu valor justo de €140,087, o que gera uma diferença preocupante de 62,1%. O rendimento bruto de 3,9% é insuficiente para justificar um preço de compra tão alto, especialmente no contexto da viabilidade de investimento a longo prazo. Compra e manutenção A valorização atual coloca esta propriedade acima das expectativas do mercado, com um valor justo significativamente inferior ao preço de lista, levando a uma perspetiva de investimento preocupante. Uma estratégia de compra e manutenção pode não ser prudente, tendo em conta a substancial diferença em relação ao valor justo e o potencial de valorização limitado. Aluguer de férias de curto prazo Apesar da atratividade da classificação do bairro de 82/100, a propriedade permanece sobrevalorizada a €370,000, em comparação com um valor justo de €140,087. A potencial renda de aluguer a curto prazo não compensa o investimento inicial inflacionado, tornando esta estratégia menos atractiva no geral.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 75/100, existe um risco potencial de maior rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e perda de receita de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 398 974 €
- Capital próprio necessário
- 102 974 €
- Prestação mensal
- 1258 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -605 €
- Preço370 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões16 900 €
- Imposto do Selo (escritura)2960 €
- Imposto do Selo (crédito)1776 €
- Escritura, registo e banco2388 €
- Obras4950 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 62.1% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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