Apartamento T2, 85 m² em Perafita, Lavra e Santa Cruz do Bispo, Matosinhos
Apartamento T2 com 85 m² em Perafita, Lavra e Santa Cruz do Bispo, Matosinhos, à venda por 379 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 233 474 €, 27,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 85 m². Localizado em rua da Agudela, freguesia de Perafita, Lavra e Santa Cruz do Bispo, concelho de Matosinhos, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento possui uma marquise funcional e um terraço partilhado que oferece vistas deslumbrantes e proximidade direta com a praia, melhorando a experiência de viver à beira-mar.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €379,500 está significativamente acima do valor justo de €233,474, representando um excesso de €146,026 (38,5%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada com base na análise de mercado atual. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra e revenda pode ter dificuldades devido ao elevado preço de compra inicial, exigindo renovações substanciais para aumentar a atratividade antes da revenda. Compradores potenciais podem ficar desencorajados pelo valor atual. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 3,3% a €1,044/mês, a estratégia de rendimento para arrendamento foca em arrendamentos de longa duração nesta área suburbana. No entanto, o rendimento pode não justificar o elevado preço pedido para os investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €233,474 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €379,500 situa-se €146,026 (38.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €379,500 face à base da zona de rua da Agudela de €277,695 (€3,267/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 59/100 (Condição 56 · Materiais 60 · Dimensões das divisões 62). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 70/100 (Mercado habitacional 60 · Serviços 75 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua da Agudela
Base da zona €277,695 + condição -€21,914 + localização +€18,918 = valor justo estimado de €233,474 (€2,747/m²), uma diferença de €146,026 (38.5%) face ao preço pedido de €379,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Agudela | Imóvel em análise | €379,500 | €4,465 | — | 56 | 70 |
| rua da Agudela | Ativo | €370,000 | €4,353 | 2.5% | 72 | 69 |
| rua Manuel Francisco Correia, 157 | Ativo | €269,000 | €5,380 | 20.5% | 70 | 73 |
| rua da Agudela | Ativo | €425,000 | €3,346 | 25.0% | 70 | 67 |
| Perafita, Lavra e Santa Cruz do Bispo · 0239c0 | Ativo | €425,000 | €3,373 | 24.5% | 73 | 72 |
| Mediana | €397,500 | €3,863 | 13.5% | 71 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade, listada por €379.500, está sobrevalorizada, tendo um valor justo de apenas €233.474, indicando uma diferença significativa de 38,5%. O rendimento bruto de 3,3% permanece abaixo do limiar ideal para investimentos em arrendamento a longo prazo na área. Arrendamento familiar Apesar das amenidades suburbanas, a propriedade está sobrevalorizada a €379.500, muito acima do seu valor justo de €233.474, o que cria um cenário de investimento insustentável. Dado que a procura por arrendamentos familiares normalmente favorece propriedades com bom valor, este rendimento de 3,3% não atrai inquilinos potenciais que procuram uma habitação acessível. Compra e retenção A estratégia de compra e retenção para este apartamento não é aconselhável, dada a sua sobrevalorização de 38,5% em comparação ao valor justo de €233.474. O rendimento da propriedade de 3,3% é insuficiente para um crescimento a longo prazo, sugerindo que manter este ativo é improvável que ofereça retornos valiosos ao longo do tempo.
Riscos
Risco de Recessão Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 70/100, existe um risco elevado de uma recessão económica afetar a procura de arrendamento e os preços.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 439 491 €
- Capital próprio necessário
- 135 891 €
- Prestação mensal
- 1290 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -818 €
- Preço379 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões17 660 €
- Imposto do Selo (escritura)3036 €
- Imposto do Selo (crédito)1822 €
- Escritura, registo e banco2411 €
- Obras35 063 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 🔧Condição do imóvel (59/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 38.5% acima do valor justo.
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