Apartamento T1, 55 m² em Moscavide e Portela, Loures
Apartamento T1 com 55 m² em Moscavide e Portela, Loures, à venda por 280 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 133 311 €, 34,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 55 m², construído em 1970, certificado energético E. Localizado freguesia de Moscavide e Portela, concelho de Loures, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento possui uma cozinha funcional e fica a apenas cinco minutos a pé da estação de metro e de comboios de Moscavide, aumentando o seu potencial de investimento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €280,000 está significativamente acima do valor justo de €133,311, tornando-o sobrevalorizada em €146,689 (52.4%). Esta discrepância levanta preocupações para potenciais investidores. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra e revenda pode resultar em lucros limitados, pois o alto preço de compra afeta o valor de revenda potencial. Os investidores teriam que avaliar o mercado com cuidado antes de prosseguir. Buy-to-let angle. Com uma renda projetada de aproximadamente €910 por mês, o rendimento bruto é de 3.9%. Este retorno pode não justificar o preço de compra elevado, tornando o aluguel a longo prazo menos atrativo.
Avaliação
Valor justo estimado em €133,311 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €280,000 situa-se €146,689 (52.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €280,000 face à base da zona de Moscavide e Portela, Loures, Lisbon de €185,570 (€3,374/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 76/100 (Condição 78 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 74). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 80/100 (Mercado habitacional 85 · Serviços 75 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 80). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Moscavide e Portela, Loures, Lisbon
Base da zona €185,570 + condição +€1,117 + localização +€14,164 = valor justo estimado de €133,311 (€2,424/m²), uma diferença de €146,689 (52.4%) face ao preço pedido de €280,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Moscavide e Portela · 0dccf4 | Imóvel em análise | €280,000 | €5,091 | — | 78 | 80 |
| praça de Táxiszona de Ótimos | Ativo | €268,000 | €4,873 | 4.3% | 72 | 76 |
| rua Manhiça, 464 | Ativo | €389,000 | €4,924 | 3.3% | 75 | 81 |
| Parque das Nações · 6d556c | Ativo | €260,000 | €5,200 | 2.1% | 75 | 78 |
| rua Luís de Camões, 33 | Ativo | €270,000 | €3,857 | 24.2% | 70 | 76 |
| Mediana | €269,000 | €4,899 | 3.8% | 74 | 77 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento de 1 quarto em Moscavide e Portela, Loures, listado a €280,000 está sobrevalorizado, com um valor justo de apenas €133,311, refletindo uma diferença de 52,4%. Com um rendimento bruto de 3,9% e uma pontuação decente para o bairro de 80/100, o investimento pode não proporcionar retornos satisfatórios para arrendamentos de longo prazo. Arrendamento familiar Esta propriedade, embora adequada para arrendamento familiar, dada a sua pontuação de bairro de 80/100, está sobrevalorizada a €280,000 em comparação com um valor justo de €133,311. Potenciais inquilinos familiares podem procurar opções mais acessíveis, tornando este investimento menos atraente para locatários orientados para famílias. Compra e retenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e retenção é desafiador devido ao seu preço sobrevalorizado de €280,000, significativamente acima do valor justo de €133,311. O crescimento lento no valor associado a esta propriedade pode dificultar a valorização do capital a longo prazo, dado o alto preço de compra em relação às normas de mercado.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Embora a pontuação de estabilidade dos inquilinos seja de 80/100, persiste um risco potencial de rotatividade devido a mudanças na procura do mercado, afetando as taxas de ocupação e a estabilidade da renda de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 302 295 €
- Capital próprio necessário
- 78 295 €
- Prestação mensal
- 941 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -463 €
- Preço280 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 206 €
- Imposto do Selo (escritura)2240 €
- Imposto do Selo (crédito)1344 €
- Escritura, registo e banco2172 €
- Obras6334 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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