Moradia T4, 251 m² em Loulé (São Sebastião), Loulé
Moradia T4 com 251 m² em Loulé (São Sebastião), Loulé, à venda por 2 345 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 971 365 €, 36,9% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T4 com 5 casas de banho de 251 m², construído em 2013, certificado energético C. Localizado em rua de Cerro de Alfeição, 15, freguesia de Loulé (São Sebastião), concelho de Loulé, distrito de Faro. Esta propriedade conta com jardins extensos com uma diversidade de árvores de frutos, proporcionando um refúgio natural durante todo o ano e uma atmosfera ao ar livre excecionais.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €2,345,000 está significativamente acima do valor justo de €971,365, representando um markup excessivo de €1,373,635 (58.6%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada tendo em conta o seu verdadeiro valor de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €971,365 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €2,345,000 situa-se €1,373,635 (58.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €2,345,000 face à base da zona de rua de Cerro de Alfeição, 15 de €756,012 (€3,012/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 81/100 (Condição 78 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 63/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 60 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua de Cerro de Alfeição, 15
Base da zona €756,012 + condição +€21,570 + localização +€46,948 = valor justo estimado de €971,365 (€3,870/m²), uma diferença de €1,373,635 (58.6%) face ao preço pedido de €2,345,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua de Cerro de Alfeição, 15 | Imóvel em análise | €2,345,000 | €9,343 | — | 78 | 63 |
| Loulé (São Sebastião) · 956ee6 | Ativo | €1,450,000 | €3,616 | 61.3% | 68 | 73 |
| Loulé (São Sebastião) · ba582d | Ativo | €699,900 | €4,666 | 50.1% | 70 | 74 |
| estrada do Sobradinho | Ativo | €1,295,000 | €4,302 | 53.9% | 85 | 76 |
| Loulé (São Sebastião) · cfe1f2 | Ativo | €750,000 | €7,353 | 21.3% | 74 | 72 |
| Mediana | €1,022,500 | €4,484 | 52.0% | 72 | 74 |
Tese de investimento
Short-term vacation rental Embora a proximidade de Loulé a pontos turísticos possa inicialmente parecer atrativa, o preço de venda atual reflete uma diferença significativa de 58,6% acima do seu valor justo, sugerindo que está sobrevalorizada para este uso. Com um rendimento bruto de apenas 2,1%, o retorno sobre o investimento para aluguéis de curto prazo provavelmente seria diminuído, tornando essa estratégia menos apelativa. Long-term rental Tendo em conta a sobrevalorização significativa desta propriedade, com um valor justo de €971.365 em comparação com um preço de €2.345.000, a busca de uma estratégia de aluguel a longo prazo pode não trazer retornos satisfatórios. O rendimento de 2,1% combinado com uma classificação de 63/100 para o bairro indica desafios na estabilidade dos inquilinos, complicando ainda mais esta via de investimento. Buy-and-hold A estratégia de manutenção prevista para esta propriedade é minada pela sua sobrevalorização, refletindo uma desconexão substancial entre o preço de venda e o valor de mercado justo. A pontuação do bairro de 63/100 sugere um potencial de crescimento limitado, enfraquecendo o caso para a valorização a longo prazo em meio a flutuações sazonais da população. Not ideal for habitação estudantil, mercado de luxo, investimentos industriais.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos O score de estabilidade do inquilino de 65/100 indica um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a aumentos nas taxas de vacância e custos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 2 568 805 €
- Capital próprio necessário
- 692 805 €
- Prestação mensal
- 7909 €
- Rentabilidade bruta
- 1,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -7139 €
- Preço2 345 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões175 875 €
- Imposto do Selo (escritura)18 760 €
- Imposto do Selo (crédito)11 256 €
- Escritura, registo e banco7128 €
- Obras10 786 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 58.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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