Apartamento T1, 52 m² em Alcântara, Lisbon
Apartamento T1 com 52 m² em Alcântara, Lisbon, à venda por 230 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 189 361 €, 15% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 52 m², construído em 2006, certificado energético E. Localizado em rua da Aliança Operária, freguesia de Alcântara, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento inclui uma área exterior de 30 m², ideal para jardinagem urbana ou relaxamento, acrescentando valor significativo apesar das necessidades de renovação extensiva.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €230,000 está significativamente acima do valor justo de €189,361, resultando numa sobrevalorização de €40,639 (17.7%). Esta discrepância sugere que a propriedade está acima do valor para investidores em busca de retornos imediatos.
Avaliação
Valor justo estimado em €189,361 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €230,000 situa-se €40,639 (17.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €230,000 face à base da zona de rua da Aliança Operária de €261,352 (€5,026/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 28/100 (Condição 20 · Materiais 25 · Dimensões das divisões 40). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 78/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 75 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua da Aliança Operária
Base da zona €261,352 + condição -€38,350 + localização +€22,935 = valor justo estimado de €189,361 (€3,642/m²), uma diferença de €40,639 (17.7%) face ao preço pedido de €230,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Aliança Operária | Imóvel em análise | €230,000 | €4,423 | — | 20 | 78 |
| rua Filinto Elísio | Ativo | €340,000 | €5,231 | 18.3% | 36 | 70 |
| Campo de Ourique · ba5813 | Ativo | €480,000 | €6,857 | 55.0% | — | 80 |
| rua José Osório de Oliveira, 2 | Ativo | €399,990 | €6,250 | 41.3% | 36 | 74 |
| rua Ferreira Borges, 96 | Ativo | €325,000 | €5,909 | 33.6% | — | 84 |
| Mediana | €369,995 | €6,080 | 37.4% | 36 | 77 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O preço atual de listagem de €230,000 é 17,7% superior ao valor justo de €189,361, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de 5,6% e um bairro avaliado em 78/100, o potencial de investimento é limitado devido ao custo de entrada elevado. Arrendamento familiar Dada a sua localização suburbana em Alcântara com boas ligações de transporte, a propriedade poderia atrair famílias à procura de habitação estável a longo prazo; no entanto, a significativa sobrevalorização de preço em €230,000 levanta preocupações sobre a futura valorização de capital. As comodidades do bairro e a qualidade dos inquilinos são decentes, mas os potenciais inquilinos podem ser dissuadidos pelo custo de arrendamento mais elevado impulsionado pelo preço inflacionado da propriedade. Comprar e manter Embora a propriedade beneficie de uma localização suburbana desejável em Lisboa e de um rendimento sólido de 5,6%, o preço de compra de €230,000 ultrapassa em muito o seu valor justo, tornando-a menos apelativa para uma estratégia de manutenção a longo prazo. Os investidores devem pesar o risco de depreciação de capital em relação à qualidade global do bairro antes de se comprometerem com este ativo sobrevalorizado.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade de inquilinos de 75/100 sugere uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, o que pode resultar em taxas de vacância mais altas e perda de receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 286 854 €
- Capital próprio necessário
- 102 854 €
- Prestação mensal
- 782 €
- Rentabilidade bruta
- 4,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -227 €
- Preço230 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6706 €
- Imposto do Selo (escritura)1840 €
- Imposto do Selo (crédito)1104 €
- Escritura, registo e banco2052 €
- Obras45 153 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 🔧Condição do imóvel (28/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 17.7% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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