Moradia T3, 97 m² em Olhão
Moradia T3 com 97 m² em Olhão, à venda por 400 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 187 754 €, 34,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 2 casas de banho de 97 m², certificado energético E. Localizado freguesia de Olhão, concelho de Olhão, distrito de Faro. Destaque: A propriedade apresenta uma cozinha exterior coberta bem concebida que combina harmoniosamente a azulejaria tradicional portuguesa com comodidades modernas, ideal para experiências de jantar mediterrânico durante todo o ano.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €400,000 está €212,246 (53,1%) acima do valor justo de €187,754. A propriedade é considerada sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. Com os acabamentos de alta qualidade da casa, uma estratégia de compra para revenda poderia capitalizar na demanda em Olhão, visando um preço de revenda que maximize o lucro após renovações. Buy-to-let angle. Uma abordagem de compra para arrendar rendia uma receita bruta estimada de €1,033/mês, traduzindo-se numa modesta rentabilidade bruta de 3,1%, adequada para estratégias de arrendamento a longo prazo numa área amiga do turismo.
Avaliação
Valor justo estimado em €187,754 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €400,000 situa-se €212,246 (53.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €400,000 face à base da zona de Olhão, Olhão, Faro de €287,411 (€2,963/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 80/100 (Condição 76 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 70/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 80 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Olhão, Olhão, Faro
Base da zona €287,411 + condição +€7,881 + localização +€13,324 = valor justo estimado de €187,754 (€1,936/m²), uma diferença de €212,246 (53.1%) face ao preço pedido de €400,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Olhão · 1e6029 | Imóvel em análise | €400,000 | €4,124 | — | 76 | 70 |
| rua das Lavadeiras | Ativo | €470,000 | €4,796 | 16.3% | 76 | 59 |
| Olhão · cfddf5 | Ativo | €580,000 | €7,073 | 71.5% | 75 | 68 |
| Quelfes · 6fbc8e | Ativo | €570,000 | €2,591 | 37.2% | 70 | 59 |
| Quelfes · 6f404b | Ativo | €690,000 | €3,575 | 13.3% | 80 | 56 |
| Mediana | €575,000 | €4,186 | 1.5% | 76 | 59 |
Tese de investimento
Short-term vacation rental A propriedade está sobrevalorizada a €400,000, superando significativamente o valor justo de €187,754, indicando uma diferença de 53,1%. Com um rendimento bruto de apenas 3,1%, é improvável que gere o potencial de rendimento normalmente procurado no mercado de alugueres de curto prazo. Buy-and-hold Investir nesta propriedade como uma estratégia de buy-and-hold não seria aconselhável devido ao seu prémio de 53,1% sobre o valor justo. Com a atual classificação de condição de 80/100 e um rendimento bruto de apenas 3,1%, o potencial de investimento a longo prazo parece limitado e não justifica o preço. Family rental Com um preço de listagem de €400,000, a propriedade está consideravelmente sobrevalorizada em comparação ao seu valor justo de €187,754, representando uma diferença de 53,1%. Dado o rendimento bruto de apenas 3,1% e a classificação do bairro de 70/100, pode não atrair inquilinos em busca de alugueres familiares acessíveis.
Riscos
Risco de volatilidade económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 60/100, podem ocorrer flutuações no mercado que poderiam impactar negativamente a renda e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 431 549 €
- Capital próprio necessário
- 111 549 €
- Prestação mensal
- 1349 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -813 €
- Preço400 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões19 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3200 €
- Imposto do Selo (crédito)1920 €
- Escritura, registo e banco2460 €
- Obras4668 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 53.1% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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