Moradia T6, 410 m² em Alvor, Portimão
Moradia T6 com 410 m² em Alvor, Portimão, à venda por 915 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 760 288 €, 14,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T6 com 5 casas de banho de 410 m², construído em 2002, certificado energético E. Localizado em rua Júlio Amaro, freguesia de Alvor, concelho de Portimão, distrito de Faro. Esta propriedade possui um amplo pátio integrado com a cozinha aberta, ideal para refeições ao ar livre, e inclui um anexo T2 independente perfeito para hóspedes ou arrendamento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço a pedir de €915,000 está €154,712 (16.9%) acima do valor justo de €760,288, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância levanta preocupações sobre o retorno potencial do investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €760,288 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €915,000 situa-se €154,712 (16.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €915,000 face à base da zona de rua Júlio Amaro de €1,369,810 (€3,341/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 75/100 (Condição 72 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 76). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 70/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 70 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Júlio Amaro
Base da zona €1,369,810 + condição +€0 + localização +€56,318 = valor justo estimado de €760,288 (€1,854/m²), uma diferença de €154,712 (16.9%) face ao preço pedido de €915,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Júlio Amaro | Imóvel em análise | €915,000 | €2,232 | — | 72 | 70 |
| rua Fernão de Magalhães, 16 | Ativo | €650,000 | €3,023 | 35.5% | 70 | 62 |
| rua Cidade de Gôa | Ativo | €649,500 | €1,986 | 11.0% | 63 | 74 |
| Alvor · e40a8e | Ativo | €595,000 | €3,234 | 44.9% | 74 | 70 |
| urbanização Alto Club | Ativo | €1,290,000 | €5,287 | 136.9% | 70 | 67 |
| Mediana | €649,750 | €3,129 | 40.2% | 70 | 69 |
Tese de investimento
Arrendamento de curta duração O rendimento bruto de 3,6% deste imóvel fica aquém das expectativas para arrendamentos de curta duração na próspera região do Algarve. Com um valor justo de €760,288, o preço de lista de €915,000 indica que a propriedade está sobrevalorizada, dificultando a rentabilidade potencial. Compra e manutenção Apesar de estar localizada numa área turística popular, a preços atuais apresenta desafios significativos para estratégias de investimento de longo prazo. O preço de lista de €915,000 reflete um diferencial de 16,9% em relação ao valor justo, indicando que esta propriedade está sobrevalorizada e pode não oferecer o retorno esperado sobre o investimento. Arrendamento de longo prazo Com uma pontuação de condição de 75/100 e uma pontuação de vizinhança de 70/100, a propriedade é improvável de atrair inquilinos de alta qualidade a este preço. A avaliação atual de €915,000 sugere que está sobrevalorizada, tornando-a uma escolha menos atraente para estratégias de arrendamento de longo prazo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica O índice de estabilidade económica de 70 sugere uma resiliência moderada, mas o índice de estabilidade dos inquilinos de 60 indica um risco significativo de turnover de inquilinos, o que pode afetar a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 041 683 €
- Capital próprio necessário
- 309 683 €
- Prestação mensal
- 3086 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1919 €
- Preço915 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões54 900 €
- Imposto do Selo (escritura)7320 €
- Imposto do Selo (crédito)4392 €
- Escritura, registo e banco3696 €
- Obras56 375 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 16.9% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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