Moradia T4, 244 m² em Alvor, Portimão
Moradia T4 com 244 m² em Alvor, Portimão, à venda por 1 290 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 447 436 €, 39,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T4 com 5 casas de banho de 244 m², construído em 1993, certificado energético D. Localizado em urbanização Alto Club, freguesia de Alvor, concelho de Portimão, distrito de Faro. O espaço exterior inclui generosos terraços e um jardim que permite a construção de uma piscina privada, enquanto a vista mar do primeiro andar realça o atractivo das rotinas diárias.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,290,000 está significativamente acima do valor justo de €447,436, representando uma posição sobrevalorizada de €842,564 (65.3%). Esta avaliação indica que potenciais investidores podem encontrar melhores oportunidades em outros locais.
Avaliação
Valor justo estimado em €447,436 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,290,000 situa-se €842,564 (65.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,290,000 face à base da zona de urbanização Alto Club de €815,204 (€3,341/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 75/100 (Condição 70 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 76). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 67/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 55 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
urbanização Alto Club
Base da zona €815,204 + condição +€0 + localização +€28,488 = valor justo estimado de €447,436 (€1,834/m²), uma diferença de €842,564 (65.3%) face ao preço pedido de €1,290,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| urbanização Alto Club | Imóvel em análise | €1,290,000 | €5,287 | — | 70 | 67 |
| Portimão · 65a74c | Ativo | €1,360,000 | €5,667 | 7.2% | 85 | 71 |
| Alvor · e40a8e | Ativo | €595,000 | €3,234 | 38.8% | 74 | 70 |
| Alvor · 25f688 | Ativo | €1,850,000 | €5,457 | 3.2% | 80 | 68 |
| rua Belchior Lopes de Sousa, 9 | Ativo | €1,385,000 | €4,776 | 9.7% | — | 72 |
| Mediana | €1,372,500 | €5,117 | 3.2% | 80 | 71 |
Tese de investimento
Aluguer de férias a curto prazo A propriedade está sobrevalorizada a €1,290,000 comparado com a estimativa de valor justo de €447,436, resultando em um gap significativo de 65.3%. Com um rendimento bruto de apenas 2.6%, o fluxo de caixa potencial de alugueres a curto prazo é limitado, tornando-se um investimento desfavorável. Aluguer a longo prazo Dado o alto preço de listagem e o valor justo significativamente mais baixo, esta propriedade representa uma oportunidade fraca para investimento em aluguer a longo prazo. O rendimento bruto de 2.6% existente não justifica o custo substancial, e a procura por aluguer pode não compensar o preço de compra elevado. Compra e manutenção Embora Alvor esteja próxima a pontos turísticos, a avaliação da propriedade indica que está sobrevalorizada e é improvável que gere retornos desejáveis ao longo do tempo. O valor justo atual sugere que manter este ativo pode não resultar em apreciação de capital, dado o desvio de 65.3%. Não ideal para: Habitação de estudantes, Mercado de luxo, Renovação de valor acrescentado Devido ao seu alto preço de venda e à classificação média de condição de 75/100, esta propriedade é inadequada para o mercado de habitação de estudantes ou o segmento de luxo. Além disso, o potencial para renovação de valor acrescentado é limitado, dado o preço já excessivo e a desarmonia do valor justo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A propriedade está em risco devido a uma pontuação de estabilidade económica relativamente baixa de 55/100, indicando potenciais desafios na economia local que podem afetar a renda de aluguer e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 441 408 €
- Capital próprio necessário
- 409 408 €
- Prestação mensal
- 4351 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3498 €
- Preço1 290 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões96 750 €
- Imposto do Selo (escritura)10 320 €
- Imposto do Selo (crédito)6192 €
- Escritura, registo e banco4596 €
- Obras33 550 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 65.3% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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