Moradia T3, 100 m² em Budens, Vila do Bispo
Moradia T3 com 100 m² em Budens, Vila do Bispo, à venda por 475 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 177 402 €, 38,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 2 casas de banho de 100 m², construído em 1951, certificado energético D. Localizado freguesia de Budens, concelho de Vila do Bispo, distrito de Faro. Características Notáveis: O layout único da propriedade permite uma possível conversão de volta para dois apartamentos, aumentando o seu apelo para oportunidades de investimento em localização costeira privilegiada.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €475,000 está muito acima do valor justo de €177,402, criando uma disparidade significativa de €297,598 (62,7%). Esta propriedade está sobrevalorizada e não representa uma oportunidade de investimento sólida.
Avaliação
Valor justo estimado em €177,402 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €475,000 situa-se €297,598 (62.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €475,000 face à base da zona de Budens, Vila do Bispo, Faro de €318,000 (€3,180/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 68/100 (Condição 66 · Materiais 70 · Dimensões das divisões 75). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 74/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 80 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Budens, Vila do Bispo, Faro
Base da zona €318,000 + condição -€10,781 + localização +€16,483 = valor justo estimado de €177,402 (€1,774/m²), uma diferença de €297,598 (62.7%) face ao preço pedido de €475,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Budens · 1e62cc | Imóvel em análise | €475,000 | €4,750 | — | 66 | 74 |
| Luz · 956aad | Ativo | €495,000 | €4,125 | 13.2% | 70 | 73 |
| Budens · 090287 | Ativo | €1,250,000 | €10,246 | 115.7% | — | 75 |
| Budens · ba3cb9 | Ativo | €1,250,000 | €12,887 | 171.3% | — | 68 |
| urbanização Quinta da Fortaleza | Ativo | €745,000 | €3,706 | 22.0% | — | 71 |
| Mediana | €997,500 | €7,186 | 51.3% | 70 | 72 |
Tese de investimento
Short-term vacation rental A propriedade em Budens está significativamente sobrevalorizada, com um valor justo de €177,402, o que gera uma lacuna substancial de 62.7%. Dada a sua rentabilidade bruta de 4.4% e a classificação de condição moderada de 68/100, a busca por uma estratégia de aluguer de férias de curto prazo pode não trazer os retornos esperados neste mercado competitivo. Buy-and-hold Investir nesta casa de 3 quartos apresenta desafios, uma vez que o preço da propriedade de €475,000 excede o seu valor justo em 62.7%. Com uma rentabilidade mais baixa de 4.4% e uma classificação de condição de 68/100, o potencial para valorização a longo prazo parece limitado, tornando esta uma opção menos atractiva para a estratégia de hold. Family rental A €475,000, a propriedade está bem acima do seu valor justo, resultando em uma lacuna desapontadora de 62.7%. A classificação do bairro de 74/100 indica uma área razoável para alugueres familiares; no entanto, a rentabilidade de apenas 4.4% e a avaliação em geral tornam-na menos viável em comparação com oportunidades de aluguer mais favoráveis. Not ideal for: Student housing, Luxury market, Value-add renovation Esta propriedade não é uma candidata ideal para habitação estudantil ou o mercado de luxo devido ao seu status sobrevalorizado e dinâmicas de rentabilidade desfavoráveis. Além disso, o potencial para renovações de valor acrescentado é limitado, dado a sua classificação de condição de 68/100 e a significativa lacuna em relação ao valor justo.
Riscos
Vulnerabilidade de Mercado O índice de estabilidade económica de 65/100 indica uma vulnerabilidade potencial a flutuações de mercado que podem afetar a estabilidade da renda de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 534 629 €
- Capital próprio necessário
- 154 629 €
- Prestação mensal
- 1602 €
- Rentabilidade bruta
- 3,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -619 €
- Preço475 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões25 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3800 €
- Imposto do Selo (crédito)2280 €
- Escritura, registo e banco2640 €
- Obras25 609 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 📊O anúncio está 62.7% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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