Apartamento T3, 90 m² em Vialonga, Vila Franca de Xira
Apartamento T3 com 90 m² em Vialonga, Vila Franca de Xira, à venda por 265 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 198 861 €, 20% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 90 m², construído em 1978, certificado energético E. Localizado em rua Manuel Inácio Braga, 18, freguesia de Vialonga, concelho de Vila Franca de Xira, distrito de Lisbon. Este apartamento apresenta isolamento térmico e acústico superior com janelas em PVC de alta qualidade com vidro duplo e duas frentes de exposição solar, melhorando a eficiência energética e o conforto.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €265,000 excede o valor justo de €198,861 em €66,139 (25,0%), indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Este desalinhamento sugere desafios potenciais na obtenção de um retorno lucrativo sobre o investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €198,861 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €265,000 situa-se €66,139 (25.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €265,000 face à base da zona de rua Manuel Inácio Braga, 18 de €264,240 (€2,936/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 81/100 (Condição 78 · Materiais 82 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 68/100 (Mercado habitacional 71 · Serviços 65 · Económico 72 · Qualidade dos inquilinos 67). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Manuel Inácio Braga, 18
Base da zona €264,240 + condição +€7,734 + localização +€12,837 = valor justo estimado de €198,861 (€2,210/m²), uma diferença de €66,139 (25.0%) face ao preço pedido de €265,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Manuel Inácio Braga, 18 | Imóvel em análise | €265,000 | €2,944 | — | 78 | 68 |
| rua da República, 1 | Ativo | €310,000 | €3,196 | 8.5% | 80 | 72 |
| rua Doutor José Eduardo Vieira, 13 | Ativo | €298,500 | €2,714 | 7.8% | 73 | 69 |
| Póvoa de Santa Iria e Forte da Casa · f36524 | Ativo | €396,000 | €2,676 | 9.1% | 70 | 73 |
| avenida Ernest Solvay, 4 | Ativo | €350,000 | €3,125 | 6.1% | 70 | 74 |
| Mediana | €330,000 | €2,920 | 0.8% | 72 | 73 |
Tese de investimento
Aluguel a longo prazo O apartamento de 3 quartos em Vialonga está sobrevalorizado a €265,000 em comparação com o seu valor justo de €198,861, apresentando uma discrepância de 25,0% que sinaliza potenciais dificuldades em garantir um retorno sobre o investimento. O rendimento bruto de 4% é abaixo do esperado, especialmente ao considerar a classificação moderada de 68/100 do bairro. Aluguel para famílias Dada a proximidade a Lisboa, a área pode atrair famílias, mas com uma avaliação significativamente acima do valor de mercado justo, a propriedade pode revelar-se menos atraente para inquilinos potenciais. A condição de 81/100 do apartamento é um ponto positivo, no entanto, isso não consegue compensar o preço inflacionado, que pode desencorajar compromissos a longo prazo. Compra e retenção A avaliação atual indica que o apartamento não é um investimento ideal para compra e retenção, uma vez que a discrepância de 25,0% em relação ao seu valor justo sugere um potencial limitado de valorização. Embora o rendimento bruto seja respeitável em 4%, as características da localização, juntamente com a valorização da propriedade, indicam que o crescimento a longo prazo pode estar restrito devido à sua natureza sobrevalorizada.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Há um risco moderado devido a uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 67/100, indicando potenciais flutuações nas taxas de ocupação que podem afetar a renda de aluguel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 283 551 €
- Capital próprio necessário
- 71 551 €
- Prestação mensal
- 894 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -398 €
- Preço265 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9156 €
- Imposto do Selo (escritura)2120 €
- Imposto do Selo (crédito)1272 €
- Escritura, registo e banco2136 €
- Obras3868 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (67) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 25.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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