Duplex T3, 189 m² em Belém, Lisbon
Duplex T3 com 189 m² em Belém, Lisbon, à venda por 1 980 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 842 335 €, 36,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Duplex T3 com 0 casas de banho de 189 m², certificado energético A. Localizado freguesia de Belém, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este duplex inclui um jardim interior com plantas penduradas, integrando elementos naturais na estética moderna e aprimorando a atmosfera única do espaço habitacional.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,980,000 excede significativamente o valor justo de €842,335 em €1,137,665, representando uma sobrevalorização de 57,5%. Isso indica que a propriedade não é uma escolha de investimento prudente ao preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €842,335 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,980,000 situa-se €1,137,665 (57.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,980,000 face à base da zona de Belém, Lisbon, Lisbon de €1,059,156 (€5,604/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 87/100 (Condição 85 · Materiais 90 · Dimensões das divisões 86). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 75/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 70 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Belém, Lisbon, Lisbon
Base da zona €1,059,156 + condição +€23,625 + localização +€74,428 = valor justo estimado de €842,335 (€4,457/m²), uma diferença de €1,137,665 (57.5%) face ao preço pedido de €1,980,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Belém · 1e64a3 | Imóvel em análise | €1,980,000 | €10,476 | — | 85 | 75 |
| largo do Calvário | Ativo | €730,000 | €6,759 | 35.5% | 80 | 82 |
| rua João Bastos, 5 | Ativo | €650,000 | €5,909 | 43.6% | 80 | 78 |
| calçada da Ajuda | Ativo | €685,000 | €6,227 | 40.6% | 73 | 80 |
| Belém · 99f3b0 | Ativo | €1,450,000 | €6,971 | 33.5% | 80 | 74 |
| Mediana | €707,500 | €6,493 | 38.0% | 80 | 79 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço de listagem atual de €1,980,000 para o duplex em Belém apresenta uma diferença significativa de 57,5% acima do seu valor justo de €842,335, o que indica uma condição sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de apenas 1,6%, esta estratégia pode não gerar retornos adequados para justificar o investimento. Compra e manutenção Investir no duplex de 3 quartos ao preço atual seria desafiador devido ao prémio de 57,5% sobre o valor justo de €842,335, categorizando-o como sobrevalorizado. A combinação de um rendimento modesto de 1,6% e o alto custo de aquisição levanta preocupações sobre o potencial de valorização a longo prazo deste ativo. Arrendamento familiar Dada a listagem do imóvel a €1,980,000, que está 57,5% acima do seu valor justo de €842,335, ele é posicionado como sobrevalorizado, o que pode limitar sua acessibilidade para inquilinos familiares. O baixo rendimento de 1,6% complica ainda mais seu apelo como um investimento em arrendamento familiar, sugerindo uma viabilidade financeira insuficiente para o público-alvo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Uma alta rotatividade de inquilinos pode surgir devido à pontuação de estabilidade de inquilinos relativamente baixa de 70/100, sugerindo desafios potenciais na manutenção de taxas de ocupação consistentes e de receitas de renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 2 160 096 €
- Capital próprio necessário
- 576 096 €
- Prestação mensal
- 6678 €
- Rentabilidade bruta
- 1,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -6468 €
- Preço1 980 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões148 500 €
- Imposto do Selo (escritura)15 840 €
- Imposto do Selo (crédito)9504 €
- Escritura, registo e banco6252 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 57.5% acima do valor justo.
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