Apartamento T2, 164 m² em Alvalade, Lisbon
Apartamento T2 com 164 m² em Alvalade, Lisbon, à venda por 1 030 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 308 307 €, 41,2% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 164 m², certificado energético B. Localizado em rua Joaquim Rocha Cabral, freguesia de Alvalade, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento apresenta uma condição nunca antes habitada e uma varanda privada com vistas desimpedidas sobre os espaços verdes circundantes, melhorando a experiência de vida num ambiente tranquilo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,030,000 está significativamente acima do valor justo em €721,693 (70.1%), indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância sugere desafios potenciais em alcançar um retorno satisfatório sobre o investimento a este preço.
Avaliação
Valor justo estimado em €308,307 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,030,000 situa-se €721,693 (70.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,030,000 face à base da zona de rua Joaquim Rocha Cabral de €840,172 (€5,123/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 82/100 (Condição 80 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 78/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 80 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Joaquim Rocha Cabral
Base da zona €840,172 + condição +€18,706 + localização +€29,168 = valor justo estimado de €308,307 (€1,880/m²), uma diferença de €721,693 (70.1%) face ao preço pedido de €1,030,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Joaquim Rocha Cabral | Imóvel em análise | €1,030,000 | €6,280 | — | 80 | 78 |
| rua António Alçada Baptista, 12 | Ativo | €668,000 | €5,613 | 10.6% | 85 | 81 |
| rua Mário Cesariny | Ativo | €750,000 | €7,212 | 14.8% | 78 | 81 |
| avenida David Mourão-Ferreira, 51 | Ativo | €735,000 | €4,176 | 33.5% | 80 | 78 |
| praça Duque de Saldanha | Ativo | €895,000 | €6,885 | 9.6% | 75 | 83 |
| Mediana | €742,500 | €6,249 | 0.5% | 79 | 81 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade em Alvalade, Lisboa apresenta um rendimento bruto de apenas 2,1%, indicando que o seu preço atual está significativamente acima do seu valor justo de €308,307. Dado o gap de 70,1%, este apartamento está sobrevalorizado e pode oferecer baixos retornos a longo prazo devido às restrições do mercado na área. Arrendamento familiar Embora a condição do apartamento seja avaliada em 82/100, refletindo uma manutenção razoável, o substancial gap entre o preço de listagem e o valor justo sugere que não seria uma opção atractiva para inquilinos familiares. Consequentemente, o alto preço de €1,030,000 pode desencorajar potenciais inquilinos familiares a longo prazo que se concentram na acessibilidade. Renovação com valor acrescentado Investir em renovações com valor acrescentado pode não justificar o preço atual de €1,030,000, considerando a classificação de condição existente e o valor justo geral de €308,307. Com o notável gap de 70,1% em relação ao valor justo, despesas de capital adicionais ainda podem deixar a propriedade sobrevalorizada no panorama atual do mercado.
Riscos
Risco Económico e de Inquilinos Os índices de estabilidade económica e de inquilinos de 75/100 indicam um nível de risco moderado; embora os índices sugiram um nível razoável de estabilidade, qualquer declínio económico significativo poderia afetar negativamente a retenção de inquilinos e o valor global da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 110 929 €
- Capital próprio necessário
- 286 929 €
- Prestação mensal
- 3474 €
- Rentabilidade bruta
- 2,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2773 €
- Preço1 030 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões61 800 €
- Imposto do Selo (escritura)8240 €
- Imposto do Selo (crédito)4944 €
- Escritura, registo e banco3972 €
- Obras1973 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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