Apartamento T2, 104 m² em Avenidas Novas, Lisbon
Apartamento T2 com 104 m² em Avenidas Novas, Lisbon, à venda por 750 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 469 274 €, 27,2% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 104 m², construído em 2010, certificado energético B. Localizado em rua Mário Cesariny, freguesia de Avenidas Novas, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento possui amplo espaço de varandas com vista para um sereno jardim oriental, aumentando tanto a atratividade estética quanto a experiência de vida ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €750,000 está significativamente acima do valor justo de €469,274, representando uma sobrevalorização de €280,726 (37.4%). Esta propriedade é considerada acima do valor justo com base nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €469,274 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €750,000 situa-se €280,726 (37.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €750,000 face à base da zona de rua Mário Cesariny de €637,728 (€6,132/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 81/100 (Condição 78 · Materiais 82 · Dimensões das divisões 79). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 81/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 80 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Mário Cesariny
Base da zona €637,728 + condição +€8,938 + localização +€50,784 = valor justo estimado de €469,274 (€4,512/m²), uma diferença de €280,726 (37.4%) face ao preço pedido de €750,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Mário Cesariny | Imóvel em análise | €750,000 | €7,212 | — | 78 | 81 |
| rua Lúcio de Azevedo | Ativo | €590,000 | €7,375 | 2.3% | 72 | 79 |
| avenida Praia da Vitória | Ativo | €495,000 | €7,615 | 5.6% | 75 | 80 |
| rua Joaquim Rocha Cabral | Ativo | €1,030,000 | €6,280 | 12.9% | 80 | 78 |
| rua do Benformoso, 278 | Ativo | €685,000 | €5,615 | 22.1% | 76 | 80 |
| Mediana | €637,500 | €6,828 | 5.3% | 76 | 80 |
Tese de investimento
Renda a longo prazo O elevado preço de listagem de €750,000, que ultrapassa o valor justo em 37.4%, indica que está sobrevalorizada para o mercado de aluguer a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 2.6%, o investimento pode ter dificuldades em gerar retornos satisfatórios ao longo do tempo. Compra e manutenção Dado que o valor justo da propriedade é significativamente mais baixo, em €469,274, pode-se concluir que o preço de listagem atual reflete um ativo sobrevalorizado para a estratégia de compra e manutenção. Os investidores podem enfrentar desafios com a apreciação do capital devido ao elevado preço de compra em relação aos fundamentos de mercado. Aluguer familiar Embora o apartamento esteja localizado numa área urbana desejável, com boas comodidades, o preço pedido de €750,000 está atualmente sobrevalorizado em comparação com o valor justo de €469,274. Esta desconexão pode levar a dificuldades em assegurar inquilinos familiares a longo prazo dispostos a pagar um prémio pela propriedade.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 65/100, existe um risco significativo de alta rotatividade de inquilinos, o que pode resultar em taxas de vacância elevadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 812 369 €
- Capital próprio necessário
- 212 369 €
- Prestação mensal
- 2530 €
- Rentabilidade bruta
- 2,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1809 €
- Preço750 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões45 000 €
- Imposto do Selo (escritura)6000 €
- Imposto do Selo (crédito)3600 €
- Escritura, registo e banco3300 €
- Obras4469 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 37.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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