Moradia T3, 225 m² em Mindelo, Vila do Conde
Moradia T3 com 225 m² em Mindelo, Vila do Conde, à venda por 549 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 359 390 €, 25,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 3 casas de banho de 225 m², certificado energético F. Localizado em rua de Roma, freguesia de Mindelo, concelho de Vila do Conde, distrito de Porto. Características Notáveis: A villa inclui uma impressionante lareira dupla que melhora tanto a sala de estar quanto a sala de jantar, e uma varanda em estilo solário garantindo privacidade na suíte principal.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €549,900 excede o valor justo de €359,390 em €190,510 (34,6%). Consequentemente, esta propriedade é considerada sobrevalorizada no atual mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €359,390 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €549,900 situa-se €190,510 (34.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €549,900 face à base da zona de rua de Roma de €509,850 (€2,266/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 80/100 (Condição 78 · Materiais 82 · Dimensões das divisões 79). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 71/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 65 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua de Roma
Base da zona €509,850 + condição +€17,930 + localização +€26,460 = valor justo estimado de €359,390 (€1,597/m²), uma diferença de €190,510 (34.6%) face ao preço pedido de €549,900.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua de Roma | Imóvel em análise | €549,900 | €2,444 | — | 78 | 71 |
| Mindelo · 65a7c6 | Ativo | €549,000 | €2,033 | 16.8% | 75 | 70 |
| Mindelo · 420204 | Ativo | €549,900 | €2,037 | 16.7% | 78 | 66 |
| rua Nossa Senhora de Fátima | Ativo | €450,000 | €3,462 | 41.6% | 75 | 68 |
| rua de Londres, 305 | Ativo | €549,000 | €2,590 | 6.0% | 75 | 67 |
| Mediana | €549,000 | €2,314 | 5.3% | 75 | 68 |
Tese de investimento
Long-term rental Dado o rendimento bruto de 3,6% e o valor justo a ser consideravelmente inferior ao preço de listagem, este investimento numa oportunidade de aluguer a longo prazo parece estar sobrevalorizado em relação aos seus potenciais retornos. A diferença de 34,6% sugere que a dinâmica de mercado pode não sustentar o valor atual, levando a um fluxo de caixa limitado para os proprietários. Family rental Embora esta propriedade esteja localizada em uma área suburbana com bom acesso ao Porto e ofereça classificações razoáveis de condição, o preço de listagem atual a coloca fora de um ponto de entrada atraente para alugueres familiares. A classificação do bairro de 71/100 indica algum apelo, mas a sobrevalorização pode limitar o interesse das famílias a longo prazo. Buy-and-hold Como um investimento de compra e manutenção, a marcação significativa de 34,6% acima do valor justo indica um ambiente de preços desfavorável que pode dificultar a apreciação futura. Os investidores devem ser cautelosos, pois manter um ativo sobrevalorizado implica o risco de crescimento estagnado e retornos diminuídos ao longo do tempo.
Riscos
Risco de Estabilidade Económica e de Inquilinos Com as pontuações de estabilidade económica e de inquilinos a 70/100, existe um potencial de volatilidade na receita de aluguer e nas taxas de ocupação, aumentando o risco de instabilidade financeira para o investimento imobiliário.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 602 265 €
- Capital próprio necessário
- 162 345 €
- Prestação mensal
- 1855 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -950 €
- Preço549 900 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões31 292 €
- Imposto do Selo (escritura)4399 €
- Imposto do Selo (crédito)2640 €
- Escritura, registo e banco2820 €
- Obras11 215 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 34.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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