Moradia T4, 204 m² em Vila do Conde
Moradia T4 com 204 m² em Vila do Conde, à venda por 399 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 269 318 €, 24,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T4 com 2 casas de banho de 204 m², certificado energético E. Localizado freguesia de Vila do Conde, concelho de Vila do Conde, distrito de Porto. A propriedade dispõe de um espaço de sótão versátil, ideal para armazenamento ou futuras expanções, enquanto a sua exposição em três frentes garante abundante luz natural durante o dia.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €399,000 está significativamente acima do valor justo de €269,318, representando uma sobrevalorização de €129,682 (32.5%). Este imóvel é considerado acima do valor justo nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €269,318 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €399,000 situa-se €129,682 (32.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €399,000 face à base da zona de Vila do Conde, Vila do Conde, Porto de €535,704 (€2,626/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 68/100 (Condição 70 · Materiais 76 · Dimensões das divisões 66). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 55/100 (Mercado habitacional 50 · Serviços 60 · Económico 50 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Vila do Conde, Vila do Conde, Porto
Base da zona €535,704 + condição -€21,994 + localização +€5,712 = valor justo estimado de €269,318 (€1,320/m²), uma diferença de €129,682 (32.5%) face ao preço pedido de €399,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vila do Conde · 4201b8 | Imóvel em análise | €399,000 | €1,956 | — | 70 | 55 |
| rua de Doutor Elias de Aguiar | Ativo | €297,500 | €1,859 | 4.9% | 65 | 71 |
| Touguinha e Touguinhó · 6fbbd0 | Ativo | €425,000 | €1,545 | 21.0% | 65 | 56 |
| Vila do Conde · 25f825 | Ativo | €520,000 | €2,281 | 16.6% | 70 | 63 |
| Vila do Conde · 4201fe | Ativo | €340,000 | €2,267 | 15.9% | — | 52 |
| Mediana | €382,500 | €2,063 | 5.5% | 65 | 60 |
Tese de investimento
Family rental O preço atual de €399,000 posiciona esta propriedade 32.5% acima do seu valor justo, tornando-a menos atraente para arrendamento familiar. Com um rendimento moderado de 5.8% e uma classificação de vizinhança de apenas 55/100, o potencial para inquilinos familiares pode ser limitado. Buy-and-hold Investir nesta casa de 4 quartos a €399,000 não é aconselhável, dado que está sobrevalorizada em comparação com o seu valor justo de €269,318. O rendimento bruto da propriedade de 5.8% combinado com uma pontuação de condição de 68/100 não justifica a manutenção deste ativo para apreciação a longo prazo. Long-term rental Com o preço pedido de €399,000, esta propriedade está claramente sobrevalorizada, o que provavelmente dificultará a sua atratividade como opção de arrendamento a longo prazo. Além disso, com uma estimativa de valor justo de €269,318 e um rendimento moderado de 5.8%, os retornos do arrendamento a longo prazo podem não corresponder às expectativas dos investidores.
Riscos
Vulnerabilidade económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 50/100 e uma pontuação de estabilidade do inquilino de 60/100, existe um risco elevado de flutuações na renda e potenciais vagas que afetam a rentabilidade do imóvel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 478 028 €
- Capital próprio necessário
- 158 828 €
- Prestação mensal
- 1356 €
- Rentabilidade bruta
- 4,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -243 €
- Preço399 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões19 220 €
- Imposto do Selo (escritura)3192 €
- Imposto do Selo (crédito)1915 €
- Escritura, registo e banco2458 €
- Obras52 243 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 32.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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