Apartamento em Setúbal (São Sebastião)
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Apartamento T2 com 104 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal, à venda por 190 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 215 049 €, 13,2% acima do preço pedido. A análise de 12 fotografias classifica o estado de conservação como C5 (precisa de obras) e os acabamentos como Q4 (corrente). Com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 104 m², certificado energético C. Localizado freguesia de Setúbal (São Sebastião), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Característica Notável: A oportunidade de renovação do apartamento permite melhorias personalizadas que podem aproveitar o rapidamente valorizado mercado imobiliário de Setúbal e a proximidade das deslumbrantes atrações naturais.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €190,000 está €25,049 (11.6%) abaixo do valor justo de €215,049, tornando esta propriedade subvalorizada no mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €215,049 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €190,000 situa-se €25,049 (11.6%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €190,000 face à base da zona de Setúbal (São Sebastião), Setúbal, Setúbal de €235,989 (€2,269/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 29/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €235,989, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €215,049 (€2,068/m²), uma diferença de €25,049 (11.6%) face ao preço pedido de €190,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Setúbal (São Sebastião) · 162399 | Imóvel em análise | €190,000 | €1,827 | — | 20 | 46 |
| rua Forte da Bela Vista | Ativo | €150,000 | €1,948 | 6.6% | 35 | 49 |
| rua do Moinho | Ativo | €175,000 | €1,522 | 16.7% | 42 | 48 |
| rua do Moinho | Ativo | €175,000 | €1,471 | 19.5% | 20 | 54 |
| Gâmbia-Pontes-Alto da Guerra · 6d5405 | Ativo | €150,000 | €2,419 | 32.4% | — | 45 |
| Mediana | €162,500 | €1,735 | 5.0% | 35 | 49 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Este apartamento de 2 quartos em Setúbal apresenta uma oportunidade atraente para arrendamento de longo prazo, dado o seu rendimento bruto atrativo de 5,4% e o diferencial do valor justo de 11,6%. A localização semi-rural, apesar de limitada em urbanização, oferece potencial de estabilidade com qualidade de inquilinos fiáveis. Comprar e manter Investir nesta propriedade como uma estratégia de comprar e manter permite a valorização do capital, uma vez que o preço atual está subvalorizado comparado ao seu valor justo, proporcionando um bom ponto de entrada. Com as condições atuais do bairro e a qualidade dos inquilinos, este apartamento tem o potencial de gerar retornos sustentáveis ao longo do tempo.
Riscos
Vulnerabilidade económica A classificação de estabilidade económica da propriedade de 40/100 indica um risco significativo de desaceleração económica que pode afetar a renda de aluguel e o valor da propriedade, agravado por uma classificação de estabilidade de inquilinos de 50/100 que sugere potenciais desafios na manutenção de inquilinos fiáveis.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 288 160 €
- Capital próprio necessário
- 136 160 €
- Prestação mensal
- 641 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -312 €
- Preço190 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões4072 €
- Imposto do Selo (escritura)1520 €
- Imposto do Selo (crédito)912 €
- Escritura, registo e banco1956 €
- Obras89 700 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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