Apartamento T3, 72 m² em Santo António dos Cavaleiros e Frielas, Loures
Apartamento T3 com 72 m² em Santo António dos Cavaleiros e Frielas, Loures, à venda por 270 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 129 970 €, 34,2% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 1 casas de banho de 72 m². Localizado em praceta Marquês Castelo Melhor, freguesia de Santo António dos Cavaleiros e Frielas, concelho de Loures, distrito de Lisbon. Localização Única: Situado numa praça tranquila, este apartamento beneficia de uma limitação de ruído, mantendo-se próximo de comodidades essenciais e opções de transporte, aumentando a sua atratividade para arrendamento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €270,000 está €140,030 (51,9%) acima do valor justo de €129,970, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta diferença significativa de avaliação sugere um mérito de investimento limitado ao preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €129,970 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €270,000 situa-se €140,030 (51.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €270,000 face à base da zona de praceta Marquês Castelo Melhor de €242,928 (€3,374/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 40/100 (Condição 35 · Materiais 40 · Dimensões das divisões 50). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 74/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
praceta Marquês Castelo Melhor
Base da zona €242,928 + condição -€39,375 + localização +€14,833 = valor justo estimado de €129,970 (€1,805/m²), uma diferença de €140,030 (51.9%) face ao preço pedido de €270,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| praceta Marquês Castelo Melhor | Imóvel em análise | €270,000 | €3,750 | — | 35 | 74 |
| Odivelas · dee57c | Ativo | €238,900 | €5,309 | 41.6% | 35 | 79 |
| avenida Salgado Zenha | Ativo | €285,000 | €4,254 | 13.4% | 58 | 70 |
| Santo António dos Cavaleiros e Frielas · 0238b2 | Ativo | €285,000 | €4,318 | 15.2% | 52 | 75 |
| rua Dom Nuno Álvares Pereira | Ativo | €274,000 | €3,914 | 4.4% | 40 | 73 |
| Mediana | €279,500 | €4,286 | 14.3% | 46 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade apresenta um rendimento bruto de 5,1%, sugerindo um potencial fluxo de rendimento; no entanto, está claramente sobrevalorizada em 51,9% em relação ao seu valor justo de €129.970. Dada a classificação de estado de 40/100, manter inquilinos a longo prazo pode ser desafiador, pois os custos de renovação da propriedade podem ultrapassar a receita de aluguer. Arrendamento familiar Embora a propriedade esteja situada numa vizinhança decente com uma classificação de 74/100, a diferença de 51,9% em relação ao valor justo indica que está sobrevalorizada e pode desencorajar potenciais inquilinos familiares. A classificação de estado de 40/100 complica ainda mais a sua atratividade, uma vez que as famílias podem procurar espaços melhor conservados para as suas necessidades. Comprar e manter Embora manter esta propriedade possa alinhar-se com uma estratégia de investimento a mais longo prazo, o preço de €270.000 excede o seu valor justo em 51,9%, tornando-a sobrevalorizada. Os fatores económicos ligados ao contexto suburbano da Grande Lisboa não justificam o investimento a menos que uma apreciação significativa seja antecipada, o que parece improvável, dado a atual classificação de estado de 40/100.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 70/100, pode haver uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, afetando a continuidade da renda de aluguel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 336 356 €
- Capital próprio necessário
- 120 356 €
- Prestação mensal
- 911 €
- Rentabilidade bruta
- 4,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -331 €
- Preço270 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9506 €
- Imposto do Selo (escritura)2160 €
- Imposto do Selo (crédito)1296 €
- Escritura, registo e banco2148 €
- Obras51 247 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (40/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 51.9% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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