Apartamento T2, 86 m² em São Vicente, Lisbon
Apartamento T2 com 86 m² em São Vicente, Lisbon, à venda por 310 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 143 206 €, 35% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 86 m², certificado energético E. Localizado freguesia de São Vicente, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento no último andar possui vistas desimpedidas e está localizado perto de lojas locais vibrantes e excelentes ligações de transportes públicos numa zona animada.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €310,000 está significativamente acima do valor justo de €143,206, situando-se em €166,794 (53,8%) acima do valor justo. Esta avaliação sugere que os investidores potenciais devem ter cautela.
Avaliação
Valor justo estimado em €143,206 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €310,000 situa-se €166,794 (53.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €310,000 face à base da zona de São Vicente, Lisbon, Lisbon de €432,064 (€5,024/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 45/100 (Condição 40 · Materiais 45 · Dimensões das divisões 50). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 83/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 80 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
São Vicente, Lisbon, Lisbon
Base da zona €432,064 + condição -€40,984 + localização +€21,478 = valor justo estimado de €143,206 (€1,665/m²), uma diferença de €166,794 (53.8%) face ao preço pedido de €310,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São Vicente · 65a607 | Imóvel em análise | €310,000 | €3,605 | — | 40 | 83 |
| Areeiro · 49b6d2 | Ativo | €445,000 | €4,045 | 12.2% | 42 | 83 |
| Penha de França · 023bce | Ativo | €345,000 | €4,929 | 36.7% | 30 | 83 |
| rua Barão Sabrosa | Ativo | €340,000 | €5,763 | 59.9% | 42 | 83 |
| Areeiro · bf2a82 | Ativo | €370,000 | €5,286 | 46.6% | 44 | 84 |
| Mediana | €357,500 | €5,108 | 41.7% | 42 | 83 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Investir neste apartamento de 2 quartos para arrendamento a longo prazo não é aconselhável, dado que a propriedade está sobrevalorizada em 53,8% em relação ao seu valor justo de €143,206. Embora o rendimento bruto de 5,3% possa parecer atrativo, o preço elevado da compra diminui a viabilidade do investimento. Compra e manutenção Embora manter propriedades possa ser uma táctica de investimento sólida, a compra deste apartamento por €310,000, que está significativamente acima do valor justo, é uma estratégia arriscada. Uma valorização justa de €143,206 sugere que a possível valorização pode não compensar o risco inicial de capital. Arrendamento familiar As características da propriedade podem atrair famílias; no entanto, o seu prémio de 53,8% sobre o valor justo indica que está sobrevalorizada, o que pode limitar a procura e a rentabilidade. Além disso, a classificação de condição de 45/100 revela desafios significativos de manutenção que podem desencorajar ainda mais inquilinos familiares.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade do inquilino de 70/100 sugere um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a um aumento na vacância e potencial perda de rendimento de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 383 469 €
- Capital próprio necessário
- 135 469 €
- Prestação mensal
- 1042 €
- Rentabilidade bruta
- 4,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -320 €
- Preço310 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões12 306 €
- Imposto do Selo (escritura)2480 €
- Imposto do Selo (crédito)1488 €
- Escritura, registo e banco2244 €
- Obras54 952 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (45/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 53.8% acima do valor justo.
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