Apartamento T2, 91 m² em Alverca do Ribatejo e Sobralinho, Vila Franca de Xira
Apartamento T2 com 91 m² em Alverca do Ribatejo e Sobralinho, Vila Franca de Xira, à venda por 260 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 203 369 €, 17,9% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 91 m², construído em 1999, certificado energético D. Localizado em autoestrada A1, freguesia de Alverca do Ribatejo e Sobralinho, concelho de Vila Franca de Xira, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento possui uma varanda que liga os dois quartos, oferecendo vistas cênicas do rio e da montanha, e apresenta uma lareira na sala de estar para maior aquecimento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €260,000 ultrapassa o valor justo de €203,369 em €56,631 (21.8%), indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta avaliação sugere que os compradores devem proceder com cautela em relação ao potencial de investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €203,369 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €260,000 situa-se €56,631 (21.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €260,000 face à base da zona de autoestrada A1 de €267,995 (€2,945/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 68/100 (Condição 72 · Materiais 66 · Dimensões das divisões 68). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 74/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 70 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
autoestrada A1
Base da zona €267,995 + condição -€10,664 + localização +€18,747 = valor justo estimado de €203,369 (€2,235/m²), uma diferença de €56,631 (21.8%) face ao preço pedido de €260,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| autoestrada A1 | Imóvel em análise | €260,000 | €2,857 | — | 72 | 74 |
| Alverca do Ribatejo e Sobralinho · 82c705 | Ativo | €285,000 | €3,098 | 8.4% | 65 | 68 |
| Vialonga · 261f55 | Ativo | €272,000 | €3,317 | 16.1% | — | 76 |
| rua Miguel Torga, 16 | Ativo | €279,000 | €2,762 | 3.3% | 72 | 63 |
| rua 1º de Maio, 7 | Ativo | €269,000 | €3,363 | 17.7% | 68 | 72 |
| Mediana | €275,500 | €3,208 | 12.3% | 68 | 70 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €260,000 em comparação com o valor justo de €203,369, indicando uma desvalorização de 21.8%. Com um rendimento bruto de apenas 3.7% e uma classificação de condição de 68/100, pode não proporcionar retornos atraentes para investidores de arrendamento a longo prazo. Arrendamento Familiar Uma estratégia de arrendamento familiar seria menos atrativa dado o desvio de 21.8% acima do valor justo, a €260,000, sugerindo que a propriedade está sobrevalorizada. A pontuação do bairro de 74/100 pode não compensar as limitações impostas por um rendimento inferior de 3.7%. Compra e retenção A estratégia de compra e retenção é duvidosa, uma vez que o preço atual de €260,000 reflete uma sobrevalorização significativa de 21.8% em comparação com o valor justo avaliado. Com um rendimento bruto de apenas 3.7%, os investidores potenciais podem achar difícil realizar uma valorização significativa de capital a longo prazo.
Riscos
Risco de Dependência Económica Há uma pontuação de estabilidade económica moderada de 70/100, o que indica uma vulnerabilidade potencial a recessões económicas que podem impactar a receita de aluguéis e as taxas de ocupação. Risco de Rotatividade de Inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 75/100, ainda existe um risco de rotatividade de inquilinos relativamente alta, o que pode levar a períodos de vacância aumentados e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 298 500 €
- Capital próprio necessário
- 90 500 €
- Prestação mensal
- 877 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -480 €
- Preço260 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8806 €
- Imposto do Selo (escritura)2080 €
- Imposto do Selo (crédito)1248 €
- Escritura, registo e banco2124 €
- Obras24 243 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 📊O anúncio está 21.8% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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