Moradia T4, 239 m² em Carnaxide e Queijas, Oeiras
Moradia T4 com 239 m² em Carnaxide e Queijas, Oeiras, à venda por 1 690 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 233 694 €, 21,3% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T4 com 3 casas de banho de 239 m², certificado energético A. Localizado freguesia de Carnaxide e Queijas, concelho de Oeiras, distrito de Lisbon. Deslumbrantes vistas panorâmicas sobre o Rio Tejo e o Vale do Jamor a partir de amplas varandas melhoram a experiência de vida ao ar livre, perfeitas para relaxamento e entretenimento em um cenário pitoresco.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €1,690,000 está significativamente acima do valor justo de €1,233,694, marcando uma disparidade de €456,306 (27,0%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada, apresentando um cenário de investimento desafiador.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,233,694 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,690,000 situa-se €456,306 (27.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,690,000 face à base da zona de Carnaxide e Queijas, Oeiras, Lisboa de €1,063,072 (€4,448/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 85/100 (Condição 80 · Materiais 90 · Dimensões das divisões 83). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 75/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 75 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Carnaxide e Queijas, Oeiras, Lisboa
Base da zona €1,063,072 + condição +€29,875 + localização +€109,438 = valor justo estimado de €1,233,694 (€5,162/m²), uma diferença de €456,306 (27.0%) face ao preço pedido de €1,690,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Carnaxide e Queijas · 65a81e | Imóvel em análise | €1,690,000 | €7,071 | — | 80 | 75 |
| avenida Conde de São Januário | Ativo | €2,600,000 | €7,242 | 2.4% | 80 | 75 |
| Barcarena · 4bc6ce | Ativo | €1,150,000 | €4,733 | 33.1% | 76 | 70 |
| rua Lameirinho | Ativo | €750,000 | €5,859 | 17.1% | 70 | 70 |
| Barcarena · 9375cd | Ativo | €1,400,000 | €4,000 | 43.4% | 70 | 75 |
| Mediana | €1,275,000 | €5,296 | 25.1% | 73 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade, listada a €1.690.000, está aproximadamente 27,0% acima do seu valor justo de €1.233.694, sinalizando que está sobrevalorizada para o mercado. Com um rendimento bruto de apenas 1,8%, a estratégia de arrendamento de longo prazo é improvável de gerar retornos significativos em relação ao custo do investimento. Arrendamento familiar Dada a classificação do bairro de 75/100, a propriedade poderia atrair inquilinos familiares, mas o preço de listagem continua a ser um obstáculo significativo devido à etiqueta de €1.690.000, que ultrapassa o valor justo em 27,0%. O rendimento marginalmente atractivo de 1,8% sugere que as famílias poderão procurar opções mais acessíveis, tornando esta estratégia menos viável. Comprar e manter O investimento nesta propriedade para uma estratégia de comprar e manter parece imprudente, já que está atualmente avaliada em €1.690.000, que está 27,0% acima do valor justo de €1.233.694. O baixo rendimento bruto de 1,8% implica ainda que a valorização a longo prazo ou os rendimentos de arrendamento podem não justificar o custo do investimento inicial. Não ideal para Esta propriedade não é adequada para arrendamento a estudantes ou para o mercado de luxo, uma vez que está atualmente sobrevalorizada em €1.690.000, revelando-se também pouco atrativa como arrendamento de férias a curto prazo. A falta de preço competitivo pode desencorajar tanto estudantes quanto clientes do mercado de luxo a considerar esta propriedade.
Riscos
Vulnerabilidade económica Tendo em conta a pontuação de estabilidade económica de 80/100, existe um risco potencial de que as crises económicas possam afetar a retenção de inquilinos e a receita de aluguer, especialmente já que a pontuação de estabilidade dos inquilinos é de 75/100, indicando um risco moderado para possíveis vagas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 843 938 €
- Capital próprio necessário
- 491 938 €
- Prestação mensal
- 5744 €
- Rentabilidade bruta
- 1,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -5364 €
- Preço1 690 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões126 750 €
- Imposto do Selo (escritura)13 520 €
- Imposto do Selo (crédito)8112 €
- Escritura, registo e banco5556 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 27.0% acima do valor justo.
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