Apartamento T2, 72 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal
Apartamento T2 com 72 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal, à venda por 242 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 115 791 €, 34,3% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 72 m². Localizado freguesia de Setúbal (São Sebastião), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Características notáveis: O apartamento possui uma localização no rés-do-chão elevado, aumentando a privacidade e segurança, juntamente com uma arrecadação dedicada que proporciona espaço extra essencial para organização.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €242,500 está significativamente acima do valor justo de €115,791, representando um prémio excessivo de €126,709 (52,3%). Esta propriedade está claramente sobrevalorizada com base em métricas de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €115,791 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €242,500 situa-se €126,709 (52.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €242,500 face à base da zona de Setúbal (São Sebastião), Setúbal, Setúbal de €195,192 (€2,711/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 77/100 (Condição 78 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 73). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 49/100 (Mercado habitacional 40 · Serviços 55 · Económico 35 · Qualidade dos inquilinos 50). Indicadores de procura mais fracos aplicam um desconto sobre a base.
Setúbal (São Sebastião), Setúbal, Setúbal
Base da zona €195,192 + condição +€1,913 + localização -€457 = valor justo estimado de €115,791 (€1,608/m²), uma diferença de €126,709 (52.3%) face ao preço pedido de €242,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Setúbal (São Sebastião) · 65a842 | Imóvel em análise | €242,500 | €3,368 | — | 78 | 49 |
| praceta Dom Jorge de Lencastre, 2 | Ativo | €248,000 | €3,100 | 8.0% | 80 | 55 |
| Setúbal (São Sebastião) · f360c5 | Ativo | €275,000 | €3,438 | 2.1% | 70 | 63 |
| avenida do Alentejo | Ativo | €285,000 | €3,800 | 12.8% | 75 | 49 |
| rua Fernão Lopes, 12 | Ativo | €264,900 | €3,116 | 7.5% | 72 | 53 |
| Mediana | €269,950 | €3,277 | 2.7% | 74 | 54 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade está sobrevalorizada a €242,500, o que representa 52.3% acima do seu valor justo de €115,791, resultando num rendimento bruto de apenas 3.3%. Dada a localização rural e a baixa classificação do bairro de 49/100, a procura por arrendamento a longo prazo nesta área é provavelmente limitada, tornando este investimento menos atrativo. Reabilitação com valor acrescentado Embora a propriedade apresente uma condição razoável, com uma pontuação de 77/100, a diferença significativa entre o preço de listagem e o valor justo indica que quaisquer esforços de reabilitação precisariam ser substanciais para justificar o investimento. A dinâmica de mercado predominante e a atividade económica limitada sugerem que as renovações podem não proporcionar um retorno favorável, tornando esta propriedade sobrevalorizada no atual clima de mercado.
Riscos
Risco de Baixa Estabilidade Económica e de Inquilinos O imóvel enfrenta um risco significativo devido à sua baixa pontuação de estabilidade económica de 35/100 e uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 50/100, indicando potenciais flutuações na retenção de inquilinos e na viabilidade do mercado.**
Faça as contas
- Custo total de compra
- 263 062 €
- Capital próprio necessário
- 69 062 €
- Prestação mensal
- 824 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -500 €
- Preço242 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões7581 €
- Imposto do Selo (escritura)1940 €
- Imposto do Selo (crédito)1164 €
- Escritura, registo e banco2082 €
- Obras7796 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (50) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 52.3% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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