Moradia T3, 108 m² em Cristelos, Boim e Ordem, Lousada
Moradia T3 com 108 m² em Cristelos, Boim e Ordem, Lousada, à venda por 230 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 148 362 €, 26,2% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 4 casas de banho de 108 m², construído em 1941. Localizado freguesia de Cristelos, Boim e Ordem, concelho de Lousada, distrito de Porto. Caractérística Notável: A propriedade possui um amplo jardim com potencial para melhorias paisagísticas, oferecendo um santuário privado para atividades ao ar livre numa zona residencial tranquila.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €230,000 está significativamente acima do valor justo de €148,362, resultando numa avaliação sobrevalorizada de €81,638 (35,5%). Esta discrepância indica uma viabilidade de investimento fraca. Buy-to-flip angle. Dada a condição atual e os materiais standard, uma estratégia de buy-to-flip pode gerar retornos mínimos, já que o potencial de revenda é negativamente afetado pelo preço excessivo solicitado. Buy-to-let angle. A renda mensal estimada de €709 permite um rendimento bruto de 3,7%, mas com os serviços locais limitados, atrair inquilinos a longo prazo pode ser desafiante nesta área semi-rural perto do Porto.
Avaliação
Valor justo estimado em €148,362 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €230,000 situa-se €81,638 (35.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €230,000 face à base da zona de Cristelos, Boim e Ordem, Lousada, Porto de €160,704 (€1,488/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 64/100 (Condição 65 · Materiais 60 · Dimensões das divisões 67). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 56/100 (Mercado habitacional 50 · Serviços 55 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 58). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Cristelos, Boim e Ordem, Lousada, Porto
Base da zona €160,704 + condição -€19,406 + localização +€3,932 = valor justo estimado de €148,362 (€1,374/m²), uma diferença de €81,638 (35.5%) face ao preço pedido de €230,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cristelos, Boim e Ordem · 65a854 | Imóvel em análise | €230,000 | €2,130 | — | 65 | 56 |
| travessa do Monte, 50 | Ativo | €285,000 | €1,667 | 21.7% | 80 | 59 |
| rua 25 de Abril | Ativo | €320,000 | €1,538 | 27.8% | 72 | 59 |
| rua Melote | Ativo | €348,000 | €2,047 | 3.9% | 70 | 62 |
| travessa dos Combatentes de Ultramar, 96 | Ativo | €850,000 | €1,410 | 33.8% | 70 | 66 |
| Mediana | €334,000 | €1,603 | 24.8% | 71 | 61 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Cristelos, Boim e Ordem apresenta um rendimento bruto de apenas 3,7%, o que não justifica o seu preço de lista de €230,000, tendo em conta o valor justo de €148,362. Com uma pontuação de 64/100 na condição e 56/100 na vizinhança, as amenidades locais limitadas tornam-na menos atraente para uma renda sustentável. Compra e manutenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e manutenção não é aconselhável, pois está sobrevalorizada em 35,5% em relação ao seu valor justo. A localização semi-rural perto do Porto oferece algumas oportunidades de deslocação, mas o apelo reduzido do investimento devido às baixas pontuações do bairro pode dificultar a valorização a longo prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos O índice combinado de estabilidade dos inquilinos de 58/100 sugere uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e a uma redução da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 277 516 €
- Capital próprio necessário
- 93 516 €
- Prestação mensal
- 806 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -465 €
- Preço230 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6706 €
- Imposto do Selo (escritura)1840 €
- Imposto do Selo (crédito)1104 €
- Escritura, registo e banco2052 €
- Obras35 815 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (58) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 35.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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