Moradia T4, 227 m² em Milharado, Mafra
Moradia T4 com 227 m² em Milharado, Mafra, à venda por 750 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 487 208 €, 25,9% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T4 com 4 casas de banho de 227 m². Localizado freguesia de Milharado, concelho de Mafra, distrito de Lisbon. Esta villa apresenta uma lareira de dois lados na sala de estar e de jantar, criando uma atmosfera acolhedora, juntamente com um amplo espaço exterior com churrasqueira e área de estar para entretenimento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €750,000 está significativamente acima do valor justo de €487,208, representando um excesso de €262,792 ou 35.0%. Esta propriedade é considerada sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de buy-to-flip envolveria renovações significativas para aumentar o apelo no mercado, embora o preço atual possa limitar as margens de lucro potenciais dado que a propriedade está sobrevalorizada. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 2.7% baseado em uma renda mensal aproximada de €1,688, a propriedade pode ter dificuldades para atrair inquilinos a longo prazo, dado o alto preço pedido numa vizinhança mista.
Avaliação
Valor justo estimado em €487,208 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €750,000 situa-se €262,792 (35.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €750,000 face à base da zona de Milharado, Mafra, Lisbon de €592,697 (€2,611/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 80/100 (Condição 75 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 61/100 (Mercado habitacional 60 · Serviços 60 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 55). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Milharado, Mafra, Lisbon
Base da zona €592,697 + condição +€17,734 + localização +€19,786 = valor justo estimado de €487,208 (€2,146/m²), uma diferença de €262,792 (35.0%) face ao preço pedido de €750,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Milharado · 893694 | Imóvel em análise | €750,000 | €3,304 | — | 75 | 61 |
| Venda do Pinheiro e Santo Estêvão das Galés · 8936b2 | Ativo | €1,100,000 | €5,500 | 66.5% | 75 | 71 |
| Milharado · f36622 | Ativo | €1,280,000 | €3,975 | 20.3% | 82 | 70 |
| Venda do Pinheiro e Santo Estêvão das Galés · 8936bb | Ativo | €750,000 | €3,000 | 9.2% | 66 | 70 |
| rua dos Salgueirinhos | Ativo | €535,000 | €3,323 | 0.6% | — | 63 |
| Mediana | €925,000 | €3,649 | 10.4% | 75 | 70 |
Tese de investimento
Long-term rental A propriedade está atualmente sobrevalorizada a €750,000, excedendo significativamente o valor justo de €487,208, criando um gap de 35% que diminui a rentabilidade potencial. Com um rendimento bruto de apenas 2,7%, não atende aos retornos padrão normalmente procurados no mercado de arrendamento de longo prazo. Family rental A €750,000, esta casa de 4 quartos apresenta um desafio de preços para arrendamentos familiares, pois está 35% acima da valorização de mercado justa de €487,208. As famílias geralmente procuram casas que ofereçam melhor valor pelo dinheiro, tornando esta listagem menos apelativa, apesar da sua pontuação de condição satisfatória de 80/100. Buy-and-hold A estratégia de compra e manutenção é prejudicada pelo preço de listagem atual de €750,000, que está substancialmente acima do valor justo de €487,208, criando um gap de 35% prejudicial aos retornos potenciais. O rendimento bruto de 2,7% desta propriedade sugere que manter este ativo pode não gerar a valorização de longo prazo esperada no contexto sobrevalorizado. Not ideal for: Luxury market, Short-term vacation rental, Student housing
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos O score de estabilidade dos inquilinos de 55/100 indica uma maior probabilidade de vagas e rotatividade, podendo afetar o fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 819 605 €
- Capital próprio necessário
- 219 605 €
- Prestação mensal
- 2520 €
- Rentabilidade bruta
- 2,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1754 €
- Preço750 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões45 000 €
- Imposto do Selo (escritura)6000 €
- Imposto do Selo (crédito)3600 €
- Escritura, registo e banco3300 €
- Obras11 705 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (55) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 35.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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