Apartamento em Lagoa e Carvoeiro
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Apartamento T3 com 112 m² em Lagoa e Carvoeiro, Lagoa, à venda por 455 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 135 778 €, 41,2% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 112 m², certificado energético B. Localizado em rua Jacinto Correia, 4, freguesia de Lagoa e Carvoeiro, concelho de Lagoa, distrito de Faro. Este apartamento dispõe de um arrecadação dedicada e de um lugar de estacionamento, aumentando tanto a conveniência como a funcionalidade para os residentes, tornando-o ideal para a vida urbana moderna.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €455,000 está significativamente acima do valor justo de €135,778, com uma discrepância surpreendente de €319,222 (70.2%). Esta avaliação indica que a propriedade está sobrevalorizada e pode não proporcionar uma oportunidade de investimento sólida.
Avaliação
Valor justo estimado em €135,778 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €455,000 situa-se €319,222 (70.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €455,000 face à base da zona de rua Jacinto Correia, 4 de €386,064 (€3,447/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 83/100 (Condição 80 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 70/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Jacinto Correia, 4
Base da zona €386,064 + condição +€13,125 + localização +€9,085 = valor justo estimado de €135,778 (€1,212/m²), uma diferença de €319,222 (70.2%) face ao preço pedido de €455,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Jacinto Correia, 4 | Imóvel em análise | €455,000 | €4,063 | — | 80 | 70 |
| rua do Pestana Golf Resort, 226 | Ativo | €435,000 | €7,373 | 81.5% | 75 | 65 |
| rua do Pestana Golf Resort, 226 | Ativo | €435,000 | €7,373 | 81.5% | 75 | 63 |
| Lagoa e Carvoeiro · 90d7a1 | Ativo | €435,000 | €3,063 | 24.6% | 75 | 74 |
| rua Carlos Alberto Correia Ribeiro, 20 | Ativo | €390,000 | €2,516 | 38.1% | 78 | 73 |
| Mediana | €435,000 | €5,218 | 28.4% | 75 | 69 |
Tese de investimento
Arrendamento de curto prazo O preço de listagem atual de €455,000 excede significativamente o valor justo de €135,778, sugerindo que a renda potencial de 2,4% bruta pode não cobrir adequadamente o alto investimento inicial. Com uma discrepância de preço tão considerável, esta propriedade não é ideal para estratégias de arrendamento de curto prazo. Compra e retenção Investir neste apartamento a €455,000, quando o valor justo é de apenas €135,778, apresenta um desafio para a valorização a longo prazo, dado o gap existente de 70,2%. Esta propriedade não está bem posicionada para investimento de compra e retenção, uma vez que o retorno não justifica o alto custo de aquisição. Renovação com valorização Embora uma renovação com valorização possa aumentar o apelo da propriedade, o preço atual de €455,000 continua drasticamente acima do valor justo de €135,778, criando um risco significativo de investimento. As renovações podem melhorar a condição da propriedade, mas são improváveis de preencher o considerável gap de valorização, tornando esta estratégia ineficaz num mercado onde o ponto de entrada está sobrevalorizado.
Riscos
Risco de Flutuação Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 65/100, existe um risco elevado de volatilidade do mercado que pode ameaçar a estabilidade da receita de aluguer e do valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 488 079 €
- Capital próprio necessário
- 124 079 €
- Prestação mensal
- 1594 €
- Rentabilidade bruta
- 2,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1243 €
- Preço455 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões23 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3640 €
- Imposto do Selo (crédito)2184 €
- Escritura, registo e banco2592 €
- Obras963 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 70.2% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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