Moradia T3, 116 m² em Carvalhal, Grândola
Moradia T3 com 116 m² em Carvalhal, Grândola, à venda por 895 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 199 445 €, 43,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 4 casas de banho de 116 m², certificado energético D. Localizado em urbanização Soltroia, freguesia de Carvalhal, concelho de Grândola, distrito de Setúbal. Esta propriedade costeira inclui três terraços privados, um jardim e um jacuzzi, tornando-se um retiro ao ar livre ideal para relaxamento e entretenimento.
Resumo financeiro
A avaliação. O preço pedido de €895,000 excede significativamente o valor justo de €199,445, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em €695,555 ou 77,7%. Esta discrepância levanta preocupações sobre o potencial de valorização do capital.
Avaliação
Valor justo estimado em €199,445 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €895,000 situa-se €695,555 (77.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €895,000 face à base da zona de urbanização Soltroia de €390,572 (€3,367/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 87/100 (Condição 84 · Materiais 89 · Dimensões das divisões 85). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 51/100 (Mercado habitacional 50 · Serviços 55 · Económico 45 · Qualidade dos inquilinos 55). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
urbanização Soltroia
Base da zona €390,572 + condição +€14,500 + localização +€737 = valor justo estimado de €199,445 (€1,719/m²), uma diferença de €695,555 (77.7%) face ao preço pedido de €895,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| urbanização Soltroia | Imóvel em análise | €895,000 | €7,716 | — | 84 | 51 |
| estrada Nacional, 253, 1 | Ativo | €350,000 | €3,097 | 59.9% | 78 | 53 |
| Carvalhal · cfe24a | Ativo | €540,000 | €4,500 | 41.7% | 66 | 57 |
| Carvalhal · 937388 | Ativo | €3,200,000 | €3,532 | 54.2% | — | 55 |
| estrada nacional 253, 1 | Ativo | €495,000 | €3,300 | 57.2% | 78 | 48 |
| Mediana | €517,500 | €3,416 | 55.7% | 78 | 54 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em €895,000 representa um prémio significativo em comparação ao seu valor justo de €199,445, resultando numa discrepância excessiva de 77.7%. Com um rendimento bruto de apenas 1.9%, este investimento é pouco provável de proporcionar retornos satisfatórios a longo prazo. Comprar e manter Dada a atual preço de listagem, investir nesta propriedade para uma estratégia de comprar e manter representa um risco financeiro considerável, pois está sobrevalorizada em relação ao seu valor justo. A baixa pontuação do bairro de 51/100 sugere ainda que a valorização a longo prazo poderá ser difícil de alcançar. Renovação com valorização Embora a renovação possa melhorar a pontuação de condição da propriedade de 87/100, o investimento inicial significativo necessário para justificar o preço atual torna esta estratégia questionável. Assim, a discrepância entre o preço pedido e o valor justo, juntamente com as limitações do bairro, indicam que o ROI potencial das renovações poderá não ser suficiente para compensar a sobrevalorização inicial.
Riscos
Condições económicas fracas A pontuação de estabilidade económica de 45/100 indica potenciais desafios na procura do mercado e na retenção do valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 963 804 €
- Capital próprio necessário
- 247 804 €
- Prestação mensal
- 3019 €
- Rentabilidade bruta
- 1,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2501 €
- Preço895 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões53 700 €
- Imposto do Selo (escritura)7160 €
- Imposto do Selo (crédito)4296 €
- Escritura, registo e banco3648 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (55) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 77.7% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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