Moradia T3, 134 m² em Ramalhal, Torres Vedras
Moradia T3 com 134 m² em Ramalhal, Torres Vedras, à venda por 299 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 257 617 €, 12,3% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 2 casas de banho de 134 m², construído em 1937, certificado energético D. Localizado freguesia de Ramalhal, concelho de Torres Vedras, distrito de Lisbon. Pronto para investimento com duas unidades T1 funcionais, esta propriedade oferece potencial de rendimento de aluguer imediato, mantendo a possibilidade de reconversão simples ao seu layout original T3.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €299,500 está €41,883 (14.0%) acima do valor justo de €257,617. Esta propriedade é considerada sobrevalorizada dado o desvio significativo em relação ao valor de mercado estimado.
Avaliação
Valor justo estimado em €257,617 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €299,500 situa-se €41,883 (14.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €299,500 face à base da zona de Ramalhal, Torres Vedras, Lisbon de €292,790 (€2,185/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 67/100 (Condição 69 · Materiais 65 · Dimensões das divisões 70). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 58/100 (Mercado habitacional 50 · Serviços 55 · Económico 55 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Ramalhal, Torres Vedras, Lisbon
Base da zona €292,790 + condição -€16,331 + localização +€8,495 = valor justo estimado de €257,617 (€1,923/m²), uma diferença de €41,883 (14.0%) face ao preço pedido de €299,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ramalhal · cfe019 | Imóvel em análise | €299,500 | €2,235 | — | 69 | 58 |
| Ramalhal · f35f87 | Ativo | €299,500 | €2,908 | 30.1% | 72 | 61 |
| A dos Cunhados e Maceira · 95709b | Ativo | €385,000 | €2,500 | 11.9% | 59 | 50 |
| rua Fonte da Lage, 4 | Ativo | €245,000 | €2,988 | 33.7% | 64 | 62 |
| calçada do Duque | Ativo | €225,000 | €2,206 | 1.3% | — | 57 |
| Mediana | €272,250 | €2,704 | 21.0% | 64 | 59 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Dado que a propriedade tem um rendimento bruto de 3,8% e está avaliada a 14,0% acima do seu valor justo, não está bem posicionada para o sucesso no arrendamento a longo prazo. O perfil de segurança do bairro e as comodidades médias podem atrair inquilinos, mas o preço elevado reduz a rentabilidade potencial. Compra e retenção Embora a estratégia de compra e retenção prometa frequentemente valorização ao longo do tempo, esta propriedade está atualmente sobrevalorizada, o que a torna um investimento a longo prazo menos atrativo. A combinação do seu estado abaixo do desejado e a diferença em relação ao valor justo sugere que manter esta propriedade poderia resultar em retornos estagnados num contexto econômico crescente.
Riscos
Risco de Volatilidade Económica A propriedade enfrenta um risco devido a uma pontuação de estabilidade económica relativamente baixa de 55/100, sugerindo flutuações potenciais nas condições do mercado que poderão afetar a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 353 512 €
- Capital próprio necessário
- 113 912 €
- Prestação mensal
- 1010 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -526 €
- Preço299 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 571 €
- Imposto do Selo (escritura)2396 €
- Imposto do Selo (crédito)1438 €
- Escritura, registo e banco2219 €
- Obras36 389 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 14.0% acima do valor justo.
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