Casa de campo T5, 309 m² em Loulé (São Clemente), Loulé
Casa de campo T5 com 309 m² em Loulé (São Clemente), Loulé, à venda por 1 900 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 216 887 €, 26,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
country_house T5 com 4 casas de banho de 309 m², certificado energético D. Localizado freguesia de Loulé (São Clemente), concelho de Loulé, distrito de Faro. Características Notáveis: Esta propriedade inclui um apartamento T1 separado, ideal para hóspedes ou rendimento de arrendamento, juntamente com terraços no telhado que oferecem deslumbrantes vistas panorâmicas de Loulé e paisagens circundantes.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,900,000 está significativamente acima do valor justo de €1,216,887, resultando em uma sobrevalorização de €683,113 (36,0%). Esta discrepância indica que a propriedade não é um investimento financeiramente sólido no seu preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,216,887 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,900,000 situa-se €683,113 (36.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,900,000 face à base da zona de Loulé (São Clemente), Loulé, Faro de €954,192 (€3,088/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 82/100 (Condição 80 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 66/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 70 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 50). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Loulé (São Clemente), Loulé, Faro
Base da zona €954,192 + condição +€34,280 + localização +€71,134 = valor justo estimado de €1,216,887 (€3,938/m²), uma diferença de €683,113 (36.0%) face ao preço pedido de €1,900,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Loulé (São Clemente) · cfe05d | Imóvel em análise | €1,900,000 | €6,149 | — | 80 | 66 |
| Loulé (São Clemente) · 937444 | Ativo | €1,950,000 | €5,462 | 11.2% | 72 | 71 |
| Loulé (São Sebastião) · 6d5523 | Ativo | €1,800,000 | €6,000 | 2.4% | 80 | 70 |
| Loulé (São Clemente) · ba3fc6 | Ativo | €1,950,000 | €5,462 | 11.2% | 75 | 73 |
| Loulé (São Sebastião) · ba582d | Ativo | €699,900 | €4,666 | 24.1% | 70 | 74 |
| Mediana | €1,875,000 | €5,462 | 11.2% | 74 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de férias a curto prazo Com um rendimento bruto de 3,4% e um valor justo significativamente inferior ao preço de listagem, esta propriedade está sobrevalorizada para uma estratégia de arrendamento de férias a curto prazo. Dada a natureza competitiva do mercado de arrendamento de férias do Algarve, a receita esperada não justifica o preço de venda atual. Manter e Alugar A casa de 5 quartos em Loulé apresenta-se como um investimento de manter e alugar pouco atraente devido à sua sobrevalorização de 36% em comparação com o seu valor justo de 1.216.887 €. Com um rendimento de arrendamento de apenas 3,4% e a classificação da vizinhança fixada em 66/100, os retornos potenciais a longo prazo podem não corresponder às expectativas dos investidores. Renovação de valor acrescentado Embora as oportunidades de renovação de valor acrescentado procurem normalmente propriedades abaixo do valor justo para maximizar os lucros, esta propriedade está sobrevalorizada em 36%. A classificação atual de condição de 82/100 indica que pode não necessitar de renovações significativas, complicando ainda mais uma estratégia de valor acrescentado à luz do seu preço exagerado.
Riscos
Instabilidade económica dos inquilinos A combinação de uma pontuação de Estabilidade Económica de 60 e uma pontuação de Estabilidade dos Inquilinos de 50 indica um risco elevado de rotatividade de inquilinos e uma potencial volatilidade na renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 2 077 660 €
- Capital próprio necessário
- 557 660 €
- Prestação mensal
- 6408 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -4361 €
- Preço1 900 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões142 500 €
- Imposto do Selo (escritura)15 200 €
- Imposto do Selo (crédito)9120 €
- Escritura, registo e banco6060 €
- Obras4780 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (50) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 36.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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