Apartamento T1, 75 m² em Lumiar, Lisbon
Apartamento T1 com 75 m² em Lumiar, Lisbon, à venda por 450 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 325 404 €, 21,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 75 m², construído em 2022, certificado energético A. Localizado em urbanização Varandas do Golf, freguesia de Lumiar, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Destaque: O apartamento apresenta um sistema de automação residencial, aumentando a conveniência, e faz parte de um condomínio moderno que oferece uma atmosfera tranquila em meio a um ambiente natural. Características adicionais: Inclui painéis solares e ar condicionado Daikin.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €450,000 excede o valor justo de €325,404 em €124,596, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em 27.7%. Tal discrepância sugere uma cautela significativa para investidores potenciais.
Avaliação
Valor justo estimado em €325,404 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €450,000 situa-se €124,596 (27.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €450,000 face à base da zona de urbanização Varandas do Golf de €361,275 (€4,817/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 83/100 (Condição 80 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 82). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 68/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 65 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
urbanização Varandas do Golf
Base da zona €361,275 + condição +€8,789 + localização +€21,265 = valor justo estimado de €325,404 (€4,339/m²), uma diferença de €124,596 (27.7%) face ao preço pedido de €450,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| urbanização Varandas do Golf | Imóvel em análise | €450,000 | €6,000 | — | 80 | 68 |
| rua Mário Cesariny | Ativo | €750,000 | €7,212 | 20.2% | 78 | 81 |
| Lumiar · 4b9910 | Ativo | €548,500 | €4,897 | 18.4% | 73 | 78 |
| rua António Alçada Baptista, 12 | Ativo | €668,000 | €5,613 | 6.4% | 85 | 81 |
| rua Lúcio de Azevedo | Ativo | €590,000 | €7,375 | 22.9% | 72 | 79 |
| Mediana | €629,000 | €6,413 | 6.9% | 76 | 80 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade a €450,000 oferece um rendimento bruto de apenas 3,1%, indicando um potencial limitado de retorno no mercado de arrendamento a longo prazo. Dado que o valor justo é estimado em €325,404, este apartamento está sobrevalorizado e pode ter dificuldades em atrair inquilinos que procuram custos de arrendamento razoáveis. Comprar e manter Investir nesta propriedade para uma estratégia de comprar e manter parece menos atraente devido à sua diferença de 27,7% em relação ao valor justo, indicando que está sobrevalorizada num mercado estável. Embora a área ofereça boas oportunidades de emprego, o preço de compra atual pode não justificar os retornos de investimento a longo prazo. Arrendamento para famílias Como arrendamento para famílias, o apartamento beneficia de segurança suburbana e acesso a escolas, mas continua a estar sobrevalorizado a €450,000 em comparação com a avaliação justa de €325,404. Este preço premium pode desviar famílias que procuram opções mais acessíveis na região da Grande Lisboa.
Riscos
Risco de mudança de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 65/100, existe um risco significativo de maiores taxas de desocupação e custos de mudança a afetar o retorno geral do investimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 482 285 €
- Capital próprio necessário
- 122 285 €
- Prestação mensal
- 1518 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -938 €
- Preço450 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões23 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3600 €
- Imposto do Selo (crédito)2160 €
- Escritura, registo e banco2580 €
- Obras645 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 27.7% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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