Apartamento T2, 72 m² em Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, Barreiro
Apartamento T2 com 72 m² em Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, Barreiro, à venda por 279 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 139 193 €, 33,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 72 m², no 2º andar, construído em 1960, certificado energético C. Localizado em praça Francisco Xavier, 7, freguesia de Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, concelho de Barreiro, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Este apartamento possui um sistema de isolamento térmico melhorado e iluminação LED integrada, aumentando a eficiência energética e a estética moderna em todo o espaço.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €279,000 excede significativamente o valor justo de €139,193 em €139,807 (50.1%). Portanto, a propriedade está sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €139,193 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €279,000 situa-se €139,807 (50.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €279,000 face à base da zona de praça Francisco Xavier, 7 de €214,632 (€2,981/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 79/100 (Condição 75 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 71/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 65 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
praça Francisco Xavier, 7
Base da zona €214,632 + condição +€4,950 + localização +€10,403 = valor justo estimado de €139,193 (€1,933/m²), uma diferença de €139,807 (50.1%) face ao preço pedido de €279,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| praça Francisco Xavier, 7 | Imóvel em análise | €279,000 | €3,875 | — | 75 | 71 |
| rua de Angola, 30 | Ativo | €219,000 | €3,650 | 5.8% | 85 | 74 |
| rua de Moçambique, 78 | Ativo | €250,000 | €3,425 | 11.6% | 75 | 73 |
| rua do Alentejo, 31A | Ativo | €248,000 | €3,351 | 13.5% | 80 | 70 |
| Baixa da Banheira e Vale da Amoreira · cfdea1 | Ativo | €247,500 | €3,300 | 14.8% | 80 | 75 |
| Mediana | €247,750 | €3,388 | 12.6% | 80 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade, listada a €279,000, está sobrevalorizada com uma diferença significativa de 50,1% em relação ao seu valor justo de €139,193. Com um rendimento bruto de apenas 3,1%, não oferece um retorno atrativo para investidores de longo prazo. Arrendamento familiar Este apartamento de 2 quartos em Alto do Seixalinho, Barreiro, está claramente acima do seu valor justo, tornando-se uma opção sobrevalorizada para arrendamentos familiares. Considerando que a localização oferece acesso às comodidades de Lisboa, rendas mais elevadas ainda não justificariam o preço atual de lista. Comprar e manter A estratégia de comprar e manter é prejudicada pelo preço do apartamento ser de €279,000, o que representa 50,1% acima do seu valor justo de €139,193, marcando-o como sobrevalorizado. Dada a classificação moderada de condição de 79/100, as perspetivas de valorização a longo prazo são improváveis de compensar essa sobreavaliação inicial.
Riscos
Risco de Rotatividade de Inquilinos Um índice de estabilidade de inquilinos de 65/100 sugere uma probabilidade moderada de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e perda de rendimento de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 299 331 €
- Capital próprio necessário
- 76 131 €
- Prestação mensal
- 941 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -606 €
- Preço279 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 136 €
- Imposto do Selo (escritura)2232 €
- Imposto do Selo (crédito)1339 €
- Escritura, registo e banco2170 €
- Obras4455 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 50.1% acima do valor justo.
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