Apartamento T3, 100 m² em Benfica, Lisbon
Apartamento T3 com 100 m² em Benfica, Lisbon, à venda por 550 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 438 687 €, 16,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 3 casas de banho de 100 m², construído em 1988, certificado energético C. Localizado em rua dos Arneiros, freguesia de Benfica, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Destaque: O apartamento possui uma cozinha totalmente renovada equipada com eletrodomésticos Bosch de alta qualidade, unindo eficiência moderna com um design sofisticado, ideal para entusiastas da culinária.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €550,000 está significativamente acima do valor justo de €438,687, representando uma sobrevalorização de €111,313 (20,2%). Isso sugere que os potenciais compradores podem precisar negociar agressivamente para garantir um preço razoável.
Avaliação
Valor justo estimado em €438,687 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €550,000 situa-se €111,313 (20.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €550,000 face à base da zona de rua dos Arneiros de €474,000 (€4,740/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 76/100 (Condição 74 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 75). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 78/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 75 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua dos Arneiros
Base da zona €474,000 + condição +€781 + localização +€44,106 = valor justo estimado de €438,687 (€4,387/m²), uma diferença de €111,313 (20.2%) face ao preço pedido de €550,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua dos Arneiros | Imóvel em análise | €550,000 | €5,500 | — | 74 | 78 |
| rua Manuela Porto, 2 | Ativo | €530,000 | €6,883 | 25.1% | 75 | 80 |
| Lumiar · 82c84e | Ativo | €698,000 | €5,058 | 8.0% | 68 | 76 |
| estrada de Benfica | Ativo | €650,000 | €8,442 | 53.5% | 75 | 75 |
| rua José Farinha, 13 | Ativo | €849,000 | €4,468 | 18.8% | 75 | 76 |
| Mediana | €674,000 | €5,971 | 8.6% | 75 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço da propriedade de €550,000 reflete uma diferença de 20,2% em relação ao seu valor justo de €438,687, sugerindo que está sobrevalorizada no mercado atual. Com um rendimento bruto de apenas 3%, esta estratégia de investimento pode gerar retornos inadequados ao longo do tempo, especialmente considerando o elevado custo atual. Arrendamento para famílias Dada a proximidade a Lisboa e as comodidades suburbanas, o apartamento poderia atrair inquilinos familiares; no entanto, o preço de listagem de €550,000 está significativamente acima do valor justo de €438,687, o que o torna sobrevalorizado. As famílias podem procurar opções a preços mais razoáveis na área, impactando a procura por arrendamentos. Comprar e manter Como um investimento de comprar e manter, a propriedade é avaliada em €550,000, que é 20.2% acima do seu valor justo de €438,687, indicando que é um ativo sobrevalorizado que pode apresentar riscos em futuras valorizações. O rendimento bruto de 3% não oferece uma razão convincente para a retenção a longo prazo, levantando preocupações sobre a rentabilidade nesta estratégia.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100 indica um potencial risco de aumento da rotatividade, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 604 051 €
- Capital próprio necessário
- 164 051 €
- Prestação mensal
- 1855 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1217 €
- Preço550 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões31 300 €
- Imposto do Selo (escritura)4400 €
- Imposto do Selo (crédito)2640 €
- Escritura, registo e banco2820 €
- Obras12 891 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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