Duplex T3, 190 m² em Carnide, Lisbon
Duplex T3 com 190 m² em Carnide, Lisbon, à venda por 849 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 836 426 €, 1,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Duplex T3 com 3 casas de banho de 190 m², certificado energético C. Localizado em rua José Farinha, 13, freguesia de Carnide, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este duplex possui uma entrada independente no andar superior, permitindo uso flexível como unidade T1 para arrendamento, aumentando o seu potencial de investimento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €849,000 está 1.5% acima do valor justo de €836,426, indicando que a propriedade está acima do valor justo em relação ao seu potencial de mercado. Isso pode desincentivar alguns potenciais compradores à procura de um investimento razoável.
Avaliação
Valor justo estimado em €836,426 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €849,000 situa-se €12,574 (1.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €849,000 face à base da zona de rua José Farinha, 13 de €890,910 (€4,689/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 79/100 (Condição 75 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 76/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 75 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua José Farinha, 13
Base da zona €890,910 + condição +€10,391 + localização +€77,815 = valor justo estimado de €836,426 (€4,402/m²), uma diferença de €12,574 (1.5%) face ao preço pedido de €849,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua José Farinha, 13 | Imóvel em análise | €849,000 | €4,468 | — | 75 | 76 |
| rua Aristides de Sousa Mendes | Ativo | €700,000 | €5,385 | 20.5% | 74 | 79 |
| Benfica · 49b8d8 | Ativo | €599,900 | €8,107 | 81.4% | 77 | 75 |
| Lumiar · 82c84e | Ativo | €698,000 | €5,058 | 13.2% | 68 | 76 |
| Benfica · ba578f | Ativo | €599,900 | €6,976 | 56.1% | 80 | 76 |
| Mediana | €648,950 | €6,181 | 38.3% | 76 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O duplex de 3 quartos em Carnide, com um preço de €849,000, apresenta uma pressão financeira, uma vez que está 1,5% acima do valor justo de €836,426. Com um rendimento bruto de apenas 2,9%, este investimento pode não corresponder aos padrões de mercado, limitando o fluxo de caixa potencial. Compra e manutenção Investir nesta propriedade para valorização a longo prazo pode ser imprudente, dado que seu preço a torna sobrevalorizada em 1,5% em relação ao valor justo. A pontuação de condição atual de 79/100 sugere que alguma manutenção poderá ser necessária, o que pode erosionar ainda mais os retornos futuros. Arrendamento familiar Embora a localização em Carnide seja atraente para arrendamentos familiares, o preço da propriedade de €849,000 a torna sobrevalorizada e menos atraente para potenciais inquilinos em busca de valor. Associado a uma pontuação de 76/100 para o bairro, as famílias podem priorizar opções com preços mais competitivos nas proximidades.
Riscos
Risco de volatilidade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 65/100, existe um risco significativo de flutuações nas taxas de ocupação que podem afetar a renda de aluguer e o desempenho geral do imóvel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 929 040 €
- Capital próprio necessário
- 249 840 €
- Prestação mensal
- 2864 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1862 €
- Preço849 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões50 940 €
- Imposto do Selo (escritura)6792 €
- Imposto do Selo (crédito)4075 €
- Escritura, registo e banco3538 €
- Obras14 695 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 1.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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