Moradia em Cercal
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Moradia T3 com 210 m² em Cercal, Santiago do Cacém, à venda por 420 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 155 879 €, 38,6% abaixo do preço pedido. A análise de 18 fotografias classifica o estado de conservação como C5 (precisa de obras) e os acabamentos como Q5 (básica). Com vista de jardim.
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Visão geral
Moradia T3 com 2 casas de banho de 210 m². Localizado freguesia de Cercal, concelho de Santiago do Cacém, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Esta propriedade beneficia de um generoso terreno de 1.500 m², oferecendo um espaço exterior significativo para potenciais jardins ou áreas recreativas em meio ao tranquilo cenário alentejano.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €420,000 está significativamente acima do valor justo de €155,879, indicando uma sobrevalorização de €264,121 (62.9%). Esta propriedade não pode ser considerada um investimento viável a este preço.
Avaliação
Valor justo estimado em €155,879 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €420,000 situa-se €264,121 (62.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €420,000 face à base da zona de Cercal, Santiago do Cacém, Setúbal de €400,470 (€1,907/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 23/100 (Condição 18 · Materiais 25 · Dimensões das divisões 30). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 46/100 (Mercado habitacional 40 · Serviços 50 · Económico 35 · Qualidade dos inquilinos 55). Indicadores de procura mais fracos aplicam um desconto sobre a base.
Cercal, Santiago do Cacém, Setúbal
Base da zona €400,470 + condição -€172,266 + localização -€5,336 = valor justo estimado de €155,879 (€742/m²), uma diferença de €264,121 (62.9%) face ao preço pedido de €420,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cercal · 4d4220 | Imóvel em análise | €420,000 | €2,000 | — | 18 | 46 |
| São Domingos e Vale de Água · 0dcf97 | Ativo | €689,000 | €4,445 | 122.3% | 48 | 39 |
| São Domingos e Vale de Água · 6fbe26 | Ativo | €195,000 | €2,786 | 39.3% | 53 | 42 |
| Cercal · 1e606f | Ativo | €250,000 | €2,336 | 16.8% | — | 49 |
| Porto Covo · 38bb7f | Ativo | €875,000 | €7,000 | 250.0% | 52 | 48 |
| Mediana | €469,500 | €3,616 | 80.8% | 52 | 45 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Dada a considerável diferença de 62,9% em relação ao valor justo, esta propriedade não apresenta um caso convincente para investimento em arrendamento a longo prazo, especialmente com um rendimento bruto de 0%. A baixa classificação de condição de 23 em 100 e a baixa pontuação de bairro de 46 em 100 comprometem ainda mais a sua viabilidade como propriedade de arrendamento. Compra e manutenção Investir nesta propriedade com uma estratégia de compra e manutenção não é recomendável, uma vez que está sobrevalorizada em relação ao seu valor justo de €155,879. Com uma localização rural que oferece comodidades limitadas e uma baixa pontuação na qualidade dos inquilinos, o potencial de valorização parece fraco no futuro próximo.
Riscos
Perspetiva Económica Fraca A baixa pontuação de estabilidade económica de 35/100 indica um risco significativo de depreciação dos valores das propriedades e redução da receita de aluguer devido a potenciais perdas de emprego ou encerramentos de negócios na área.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 640 410 €
- Capital próprio necessário
- 304 410 €
- Prestação mensal
- 1417 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1740 €
- Preço420 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões20 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3360 €
- Imposto do Selo (crédito)2016 €
- Escritura, registo e banco2508 €
- Obras191 626 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (55) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (23/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 62.9% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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