Edifício de escritórios com 84 m² em Matosinhos e Leça da Palmeira, Matosinhos, à venda por 300 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 259 029 €, 12% abaixo do preço pedido. A análise de 16 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, alcatifa e máquina de lavar loiça.
office_building T0 com 2 casas de banho de 84 m². Localizado em rua Silva Pinheiro, 11, freguesia de Matosinhos e Leça da Palmeira, concelho de Matosinhos, distrito de Porto. A propriedade inclui várias salas de tratamento e uma área de recepção, ideal para uma clínica, e possui potencial para conversão residencial devido ao seu layout espaçoso.
The valuation. O preço de lista de €300,000 está notavelmente acima do valor justo de €259,029, representando uma discrepância de €40,971 ou 13,7%. Esta propriedade é considerada sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. A estratégia consistiria em renovar os acabamentos de alta qualidade para aumentar o valor de revenda e direcionar-se a uma rápida reviravolta para capitalizar sobre a demanda do mercado. Buy-to-let angle. Embora atualmente se estime um rendimento bruto de 0%, a proximidade da localização a Porto apresenta potencial para crescimento da renda através de arrendamentos de longo prazo ou arrendamentos familiares.
Valor justo estimado em €259,029 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €300,000 situa-se €40,971 (13.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €300,000 face à base da zona de rua Silva Pinheiro, 11 de €278,040 (€3,310/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 82/100 (Condição 76 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 81). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 67/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 60 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Silva Pinheiro, 11
Base da zona €278,040 + condição +€9,450 + localização +€15,891 = valor justo estimado de €259,029 (€3,084/m²), uma diferença de €40,971 (13.7%) face ao preço pedido de €300,000.
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Silva Pinheiro, 11 | Imóvel em análise | €300,000 | €3,571 | — | 76 | 67 |
| rua Doutor José Ventura S / N | Ativo | €1,600,000 | €3,119 | 12.7% | 55 | 75 |
| Matosinhos e Leça da Palmeira · 023992 | Ativo | €270,000 | €3,333 | 6.7% | 72 | 73 |
| Matosinhos e Leça da Palmeira · 0900c8 | Ativo | €200,000 | €4,651 | 30.2% | 80 | 73 |
| Matosinhos e Leça da Palmeira · 09012a | Ativo | €240,000 | €5,581 | 56.3% | 82 | 73 |
| Mediana | €255,000 | €3,992 | 11.8% | 76 | 73 |
Arrendamento a longo prazo Embora a propriedade tenha uma pontuação de condição de 82/100, o seu preço elevado de €300,000 está 13,7% acima do valor justo de €259,029, tornando-o financeiramente insustentável para estratégias de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de 0%, esta propriedade provavelmente não produzirá fluxo de caixa positivo e pode desencorajar potenciais inquilinos num mercado competitivo. Compra e retenção Considerando que a propriedade está significativamente acima do seu valor de mercado justo, a estratégia de compra e retenção não é favorável, pois limita o potencial de valorização de capital. A falta de rendimento e o elevado investimento inicial podem levar a um período prolongado de impacto negativo nos retornos financeiros. Arrendamento familiar Embora a área possa atender a famílias devido à sua proximidade com o mercado de trabalho do Porto, o fato de a propriedade estar sobrevalorizada em €300,000 pode diminuir significativamente sua atratividade para arrendamentos familiares. A ausência de rendimento de arrendamento, combinada com o elevado preço pedido, pode dificultar a localização de inquilinos adequados dispostos a pagar aluguéis elevados.
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100 sugere uma probabilidade moderada de rotatividade, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e à potencial perda de rendimento de aluguer.
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
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