Apartamento T3, 103 m² em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), Setúbal
Apartamento T3 com 103 m² em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), Setúbal, à venda por 270 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 332 176 €, 23% acima do preço pedido. A análise de 41 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade, serra e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 103 m², no 1º andar, construído em 1964. Localizado em rua Tenente Jean Raymond, freguesia de Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O apartamento possui uma marquise que melhora a usabilidade e uma varanda ideal para relaxamento ao ar livre, complementada pelas vibrantes comodidades locais do valorizado bairro Liceu.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €270,000 está significativamente abaixo do valor justo de €332,176, representando uma subvalorização de €62,176 (18.7%). Isto representa uma oportunidade atraente para investidores que procuram propriedades subvalorizadas.
Avaliação
Valor justo estimado em €332,176 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €270,000 situa-se €62,176 (18.7%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €270,000 face à base da zona de rua Tenente Jean Raymond de €280,375 (€2,722/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 68/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €280,375, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €332,176 (€3,225/m²), uma diferença de €62,176 (18.7%) face ao preço pedido de €270,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Tenente Jean Raymond | Imóvel em análise | €270,000 | €2,621 | — | 70 | 52 |
| praceta Fernando Pessoa | Ativo | €329,000 | €3,576 | 36.4% | 65 | 45 |
| Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça) · 6a910a | Ativo | €395,000 | €3,211 | 22.5% | 70 | 49 |
| rua das Dálias, 6 | Ativo | €254,900 | €2,999 | 14.4% | 68 | 44 |
| Setúbal (São Sebastião) · 261fdf | Ativo | €285,000 | €3,239 | 23.5% | 72 | 53 |
| Mediana | €307,000 | €3,225 | 23.0% | 69 | 47 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade apresenta uma oportunidade atrativa para arrendamento a longo prazo com um rendimento bruto de 4,7%, indicando um sólido retorno sobre o investimento. Com uma diferença de 18,7% em relação ao valor justo, os investidores podem beneficiar da valorização do capital enquanto mantêm um fluxo de renda constante através de contratos de arrendamento. Comprar e manter Investir neste apartamento está alinhado com uma estratégia de comprar e manter, dado a diferença de 18,7% em relação ao valor justo, sugerindo potencial para aumentos futuros de preço. A pontuação de condição da propriedade de 68/100 indica que está relativamente bem conservada, o que suporta a valorização a longo prazo. Arrendamento familiar Este apartamento de 3 quartos está posicionado favoravelmente para ser utilizado como arrendamento familiar, atraindo residentes locais à procura de espaço e proximidade de Setúbal. O seu estado de subvalorização, avaliado em 18,7% abaixo do valor justo, oferece uma oportunidade para os proprietários fornecerem habitação acessível numa região que apoia a vida familiar.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica combinada de 48/100 indica um elevado risco de flutuações económicas locais que impactam negativamente a renda e o valor da propriedade. Instabilidade dos Inquilinos Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 55/100, existe um risco significativo de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a aumentos de vagas e perda de rendimento de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 312 549 €
- Capital próprio necessário
- 96 549 €
- Prestação mensal
- 911 €
- Rentabilidade bruta
- 4,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -358 €
- Preço270 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9506 €
- Imposto do Selo (escritura)2160 €
- Imposto do Selo (crédito)1296 €
- Escritura, registo e banco2148 €
- Obras27 440 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
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