Casa de campo T4, 208 m² em Conceição e Estoi, Faro
Casa de campo T4 com 208 m² em Conceição e Estoi, Faro, à venda por 1 195 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 957 895 €, 19,8% abaixo do preço pedido. A análise de 43 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo tradicional português, com vista de campo, jardim e serra. Características visíveis nas fotografias: vidros duplos, vigas à vista e lareira.
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Visão geral
country_house T4 com 3 casas de banho de 208 m², certificado energético D. Localizado freguesia de Conceição e Estoi, concelho de Faro, distrito de Faro. Destaque: A propriedade inclui um apartamento independente de um quarto para hóspedes, ideal para visitantes ou como uma forte oportunidade de aluguel, além de um jardim de vegetais produtivos que enfatiza a sustentabilidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de solicitação de €1.195.000 está significativamente acima do valor justo de €860.693, indicando uma excessiva de €334.307 (38,8%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada com base nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €957,895 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,195,000 situa-se €237,105 (24.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,195,000 face à base da zona de autoestrada CM1312 de €800,009 (€3,846/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €800,009, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €957,895 (€4,605/m²), uma diferença de €237,105 (24.8%) face ao preço pedido de €1,195,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| autoestrada CM1312 | Imóvel em análise | €1,195,000 | €5,745 | — | 85 | 64 |
| Conceição e Estoi · efdd5f | Ativo | €2,500,000 | €6,906 | 20.2% | 85 | 67 |
| rua da Barroca | Ativo | €2,500,000 | €6,906 | 20.2% | 80 | 60 |
| Conceição e Estoi · a803a6 | Ativo | €985,000 | €4,477 | 22.1% | 75 | 74 |
| caminho do Telheiro S / N | Ativo | €880,000 | €3,003 | 47.7% | 63 | 62 |
| Mediana | €1,742,500 | €5,692 | 0.9% | 78 | 65 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade não é ideal para arrendamento a longo prazo, considerando o seu estado de sobrevalorização, com uma significativa diferença de 38,8% em relação ao valor justo, levando a um menor potencial de retorno sobre o investimento. Além disso, o rendimento bruto de 3,6% não compensa o custo elevado e pode desencorajar potenciais arrendatários no mercado rural do Algarve. Arrendamento familiar Embora o arrendamento familiar possa ser uma fonte de rendimento estável, esta propriedade está sobrevalorizada a €1,195,000, muito acima do seu valor justo de €860,693, o que pode limitar a procura de arrendamento. A classificação de qualidade de 86/100 sugere um bom estado, mas os dados financeiros não justificam este preço no contexto do mercado local. Compra e retenção A estratégia de compra e retenção é questionável para esta propriedade, dada a sua significativa sobrevalorização e uma diferença de valor justo de 38,8%, resultando em potencial de capital negativo. Com uma classificação de bairro moderada de 64/100, o investimento pode ter dificuldades em valorizar ao longo do tempo, complicando ainda mais a rentabilidade a longo prazo. Não é ideal para: Alojamento de estudantes, Mercado de luxo, Arrendamento a curto prazo
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 55/100, a propriedade pode estar em maior risco de quedas nos rendimentos ou aumentos nas taxas de vacância devido a potenciais recessões económicas locais.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 314 299 €
- Capital próprio necessário
- 358 299 €
- Prestação mensal
- 4031 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2612 €
- Preço1 195 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões89 625 €
- Imposto do Selo (escritura)9560 €
- Imposto do Selo (crédito)5736 €
- Escritura, registo e banco4368 €
- Obras10 010 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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