Apartamento em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça)
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Apartamento T3 com 159 m² em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), Setúbal, à venda por 650 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 441 577 €, 32,1% abaixo do preço pedido. A análise de 19 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, rio e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 3 casas de banho de 159 m², certificado energético E. Localizado em avenida Luísa Todi, 279, freguesia de Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Esta propriedade inclui uma loja independente versátil com acesso direto à área residencial, ideal para oportunidades comerciais ou rendimento adicional de aluguer.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €650,000 está €208,423 (47.2%) acima do valor justo de €441,577, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância significativa pode desencorajar potenciais investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €441,577 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €650,000 situa-se €208,423 (47.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €650,000 face à base da zona de avenida Luísa Todi, 279 de €350,715 (€2,206/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 71/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €350,715, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €441,577 (€2,777/m²), uma diferença de €208,423 (47.2%) face ao preço pedido de €650,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida Luísa Todi, 279 | Imóvel em análise | €650,000 | €4,088 | — | 65 | 47 |
| avenida Jaime Cortesão | Ativo | €340,000 | €2,537 | 37.9% | 72 | 53 |
| rua da Fé, 1 | Ativo | €309,000 | €2,619 | 35.9% | 68 | 48 |
| avenida Bento de Jesus Caraça S / N | Ativo | €320,000 | €2,936 | 28.2% | 75 | 52 |
| praceta Professora Virgínia Rau | Ativo | €229,000 | €2,516 | 38.4% | 65 | 51 |
| Mediana | €314,500 | €2,578 | 36.9% | 70 | 52 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Uma estratégia de arrendamento a longo prazo para esta propriedade não é aconselhável, uma vez que está sobrevalorizada em 47,2% em relação ao seu valor justo, o que sugere potenciais desafios na garantia de fluxo de caixa consistente. O rendimento bruto de 2,5% indica que os investidores podem ter dificuldades em alcançar retornos satisfatórios, especialmente considerando a baixa classificação do bairro de 47/100. Arrendamento familiar Embora uma estratégia de arrendamento familiar possa parecer atraente devido ao tamanho da propriedade, a diferença de 47,2% em relação ao valor justo indica que os inquilinos podem encontrar opções mais acessíveis em outro lugar. Além disso, com uma pontuação de 47/100 para o bairro, a propriedade pode não atrair a qualidade desejada de inquilinos num mercado competitivo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A baixa pontuação de estabilidade económica de 45/100 sugere um risco elevado de recessões que afetam a renda e o valor da propriedade devido a flutuações económicas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 734 541 €
- Capital próprio necessário
- 214 541 €
- Prestação mensal
- 2192 €
- Rentabilidade bruta
- 2,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1687 €
- Preço650 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões39 000 €
- Imposto do Selo (escritura)5200 €
- Imposto do Selo (crédito)3120 €
- Escritura, registo e banco3060 €
- Obras34 161 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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