Duplex T4, 119 m² em Santo André, Santiago do Cacém
Duplex T4 com 119 m² em Santo André, Santiago do Cacém, à venda por 400 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 357 000 €, 10,8% abaixo do preço pedido. A análise de 19 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Duplex T4 com 2 casas de banho de 119 m², certificado energético D. Localizado freguesia de Santo André, concelho de Santiago do Cacém, distrito de Setúbal. Este duplex apresenta uma sala de estar luminosa e espaçosa, tornando-o ideal para reuniões familiares e entretenimento de convidados, complementado por armários embutidos em dois dos quartos.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €400,000 está posicionado €43,000 (12,0%) acima do valor justo de €357,000, indicando que a propriedade está acima do valor justo com base na análise de mercado comparativa.
Avaliação
Valor justo estimado em €357,000 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €400,000 situa-se €43,000 (12.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €400,000 face à base da zona de Santo André, Santiago do Cacém, Setúbal de €346,473 (€2,912/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 60/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €346,473, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €357,000 (€3,000/m²), uma diferença de €43,000 (12.0%) face ao preço pedido de €400,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Santo André · 19f5b6 | Imóvel em análise | €400,000 | €3,361 | — | 65 | 49 |
| Santo André · da46d7 | Ativo | €260,000 | €3,171 | 5.7% | — | 44 |
| Santo André · 99f3de | Ativo | €350,000 | €1,944 | 42.2% | 75 | 46 |
| Santo André · 956ef0 | Ativo | €270,000 | €3,000 | 10.7% | 75 | 39 |
| Santo André · 1f3499 | Ativo | €330,000 | €3,173 | 5.6% | 75 | 49 |
| Mediana | €300,000 | €3,086 | 8.2% | 75 | 45 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Apesar do potencial de rendimento de arrendamento, esta propriedade está sobrevalorizada a €400,000 em comparação com um valor justo de €357,000, indicando uma diferença de 12,0%. Além disso, a localização rural com acesso limitado a comodidades urbanas prejudica o interesse dos inquilinos, tornando-a uma opção de arrendamento de longo prazo menos atraente. Compra e manutenção Manter esta propriedade não é recomendável devido ao seu preço atual de lista, que está significativamente acima do seu valor justo, criando um risco de estagnação na valorização. Com um rendimento bruto de apenas 4,1% e uma classificação de condição de 60/100, os retornos do investimento podem apresentar um desempenho inferior neste mercado. Arrendamento familiar Embora a propriedade possa atrair famílias em busca de espaço, o seu preço elevado e as classificações mais baixas do bairro sugerem que está sobrevalorizada, limitando a sua atratividade. A falta de comodidades urbanas diminui ainda mais o seu apelo para as famílias, tornando-o um investimento mais arriscado para esta estratégia.
Riscos
Risco Económico Elevado A pontuação de estabilidade económica de 35/100 indica uma economia local fraca, o que pode resultar em taxas de vacância mais elevadas e menores rendimentos de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 473 080 €
- Capital próprio necessário
- 153 080 €
- Prestação mensal
- 1349 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -665 €
- Preço400 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões19 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3200 €
- Imposto do Selo (crédito)1920 €
- Escritura, registo e banco2460 €
- Obras46 200 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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