Duplex T3, 150 m² em Santo André, Santiago do Cacém
Duplex T3 com 150 m² em Santo André, Santiago do Cacém, à venda por 500 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 433 763 €, 13,2% abaixo do preço pedido. A análise de 13 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e soalho de madeira.
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Visão geral
Duplex T3 com 2 casas de banho de 150 m², certificado energético F. Localizado em praceta do Chaparral, 214, freguesia de Santo André, concelho de Santiago do Cacém, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Este duplex inclui uma varanda com vistas panorâmicas sobre o Bairro Pôr do Sol e uma arrecadação separada para melhor gestão do espaço.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €500,000 está €66,237 acima do seu valor justo de €433,763, representando um prémio de 15.3%. A propriedade é, portanto, considerada sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. A estratégia de revenda envolve modernizar acabamentos padrão para aumentar o apelo, mirando um preço próximo de €550,000 para uma saída lucrativa após as renovações. Buy-to-let angle. Uma estratégia de arrendamento a longo prazo pode gerar aproximadamente €1,417 mensais, contribuindo para uma rentabilidade bruta de 3.4%, tornando-o um investimento estável apesar da localização rural.
Avaliação
Valor justo estimado em €433,763 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €500,000 situa-se €66,237 (15.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €500,000 face à base da zona de praceta do Chaparral, 214 de €410,387 (€2,736/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 72/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €410,387, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €433,763 (€2,892/m²), uma diferença de €66,237 (15.3%) face ao preço pedido de €500,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| praceta do Chaparral, 214 | Imóvel em análise | €500,000 | €3,333 | — | 70 | 40 |
| Santo André · 3a700b | Ativo | €285,000 | €1,454 | 56.4% | 55 | 48 |
| Santo André · 6d51b8 | Ativo | €270,000 | €2,784 | 16.5% | 70 | 44 |
| Santo André · da46d7 | Ativo | €260,000 | €3,171 | 4.9% | — | 44 |
| Santo André · 25f620 | Ativo | €230,000 | €2,150 | 35.5% | 65 | 48 |
| Mediana | €265,000 | €2,467 | 26.0% | 65 | 46 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está atualmente sobrevalorizada em 15,3% em relação ao seu valor justo de €433,763 e oferece um rendimento bruto modesto de 3,4%. Dada a escassez de serviços e a vizinhança de menor qualidade, garantir inquilinos de longo prazo fiáveis pode ser um desafio, afetando o retorno geral do investimento. Arrendamento familiar Com uma classificação de vizinhança de 40/100 e um escore de condição da propriedade de 72/100, o elevado preço de lista de €500,000 pode afastar potenciais inquilinos familiares que procuram uma boa relação qualidade-preço. O ambiente rural e a falta de comodidades locais tornam a propriedade menos apelativa para famílias, questionando a sua atratividade como opção de arrendamento, apesar do seu tamanho.
Riscos
Risco de Instabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 35/100, a propriedade está em grande risco de desacelerações económicas que podem afetar a receita de aluguer e as taxas de ocupação.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 563 729 €
- Capital próprio necessário
- 163 729 €
- Prestação mensal
- 1686 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1005 €
- Preço500 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões27 300 €
- Imposto do Selo (escritura)4000 €
- Imposto do Selo (crédito)2400 €
- Escritura, registo e banco2700 €
- Obras27 328 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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