Apartamento T2, 82 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal
Apartamento T2 com 82 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal, à venda por 265 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 338 983 €, 27,9% acima do preço pedido. A análise de 29 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 82 m², no 2º andar, certificado energético C. Localizado em avenida Luísa Todi, freguesia de Setúbal (São Sebastião), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Este apartamento possui duas varandas, aumentando o espaço ao ar livre, e está equipado com novas caixilharias para melhor isolamento térmico e acústico numa localização central vibrante.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €265,000 está €73,983 (21,8%) abaixo do valor justo de €338,983, indicando que esta propriedade está subvalorizada no mercado atual. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de revenda pode focar em upgrades cosméticos, aproveitando os acabamentos de alta qualidade da cozinha e os materiais modernos dos banheiros para atrair compradores à procura de estética contemporânea. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto de 3,9%, este apartamento pode gerar cerca de €861 por mês em receita de aluguer, fazendo apelo a inquilinos numa área mista com comodidades básicas.
Avaliação
Valor justo estimado em €338,983 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €265,000 situa-se €73,983 (21.8%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €265,000 face à base da zona de avenida Luísa Todi de €276,193 (€3,368/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 82/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €276,193, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €338,983 (€4,134/m²), uma diferença de €73,983 (21.8%) face ao preço pedido de €265,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida Luísa Todi | Imóvel em análise | €265,000 | €3,232 | — | 75 | 54 |
| rua Doutor Luís Teixeira de Macedo e Castro, 12 | Ativo | €235,000 | €4,052 | 25.4% | 79 | 56 |
| praceta José Maria da Silva | Ativo | €315,000 | €4,565 | 41.3% | 74 | 53 |
| rua da Electricidade, 5 | Ativo | €268,000 | €3,190 | 1.3% | 74 | 53 |
| rua de Aljubarrota | Ativo | €299,000 | €4,211 | 30.3% | 80 | 54 |
| Mediana | €283,500 | €4,132 | 27.8% | 77 | 54 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em Setúbal apresenta uma forte oportunidade para arrendamento a longo prazo, especialmente dado o seu rendimento bruto de 3,9%, que é atrativo no mercado atual. Com um valor justo de €338,983 e uma listagem atual de €265,000, esta propriedade é claramente subvalorizada, proporcionando potencial para uma renda de arrendamento consistente. Renovação com valor acrescentado Investir em renovações com valor acrescentado para este apartamento poderia aumentar significativamente a sua atratividade e justificar um preço de arrendamento mais alto, aproveitando a sua classificação de 82/100 em condição. A existente diferença em relação ao valor justo de 21,8% indica que melhorias estratégicas poderiam desbloquear equidade adicional e rendimento de arrendamento na área de Setúbal, influenciada pela indústria.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma classificação de estabilidade económica de 60, a área pode enfrentar desafios que podem afetar negativamente os valores das propriedades, agravados por uma classificação de estabilidade dos inquilinos de 50 que indica um alto risco de rotatividade entre os inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 280 529 €
- Capital próprio necessário
- 68 529 €
- Prestação mensal
- 894 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -423 €
- Preço265 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9156 €
- Imposto do Selo (escritura)2120 €
- Imposto do Selo (crédito)1272 €
- Escritura, registo e banco2136 €
- Obras846 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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