Apartamento em Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas
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Apartamento T1 com 49 m² em Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, Almada, à venda por 257 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 215 696 €, 16,2% abaixo do preço pedido. A análise de 19 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 49 m², no 1º andar, certificado energético E. Localizado freguesia de Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Esta propriedade dispõe de um raro terraço privado, aumentando o potencial de vida ao ar livre e proporcionando um espaço ideal para animais de estimação ou atividades de lazer numa localização central.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €257,500 está significativamente acima do valor justo de €215,696, representando uma diferença de €41,804 (19,4%). Assim, esta propriedade é considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €215,696 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €257,500 situa-se €41,804 (19.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €257,500 face à base da zona de Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, Almada, Setúbal de €195,393 (€3,988/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 79/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €195,393, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €215,696 (€4,402/m²), uma diferença de €41,804 (19.4%) face ao preço pedido de €257,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas · 5ed07f | Imóvel em análise | €257,500 | €5,255 | — | 80 | 78 |
| Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas · 937384 | Ativo | €239,000 | €5,311 | 1.1% | 75 | 75 |
| avenida Professor Egas Moniz, 9 | Ativo | €290,000 | €5,088 | 3.2% | 70 | 79 |
| rua Associação de Reformados de Corroios | Ativo | €275,000 | €3,716 | 29.3% | 90 | 77 |
| Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas · 420043 | Ativo | €265,000 | €5,096 | 3.0% | 75 | 75 |
| Mediana | €270,000 | €5,092 | 3.1% | 75 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço atual de €257,500 reflete um prémio de 19,4% sobre o valor justo de €215,696, indicando que está sobrevalorizado. Com um rendimento bruto de 3,1%, o potencial de arrendamento a longo prazo parece limitado nesta área economicamente vibrante. Arrendamento familiar Apesar de estar situado numa zona voltada para famílias, com acesso razoável a serviços públicos, a propriedade está acima do seu valor justo, tornando-se menos atrativa para arrendamentos familiares. O rendimento de 3,1% sugere ainda que pode não gerar um retorno desejável sobre o investimento neste segmento. Compra e manutenção A €257,500, esta propriedade está sobrevalorizada em 19,4% em relação ao valor justo, o que undermina a sua viabilidade como um investimento de compra e manutenção. Embora a condição geral e as classificações do bairro sejam razoáveis, o rendimento de 3,1% indica potenciais desafios em alcançar retornos favoráveis a longo prazo.
Riscos
Possível Recessão Económica A classificação de estabilidade económica de 80 sugere uma base sólida, mas qualquer declínio poderá desestabilizar a fiabilidade dos inquilinos, dada a classificação de estabilidade dos inquilinos de 75, levando a potenciais incumprimentos de renda.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 271 487 €
- Capital próprio necessário
- 65 487 €
- Prestação mensal
- 960 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 1,1 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -704 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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