Apartamento T3, 128 m² em Ermesinde, Valongo
Apartamento T3 com 128 m² em Ermesinde, Valongo, à venda por 296 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 265 947 €, 10,2% abaixo do preço pedido. A análise de 40 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 128 m², no 3º andar, construído em 1996, certificado energético C. Localizado em avenida e Talho Dom Barrosão, freguesia de Ermesinde, concelho de Valongo, distrito de Porto. Características Notáveis: O apartamento possui três varandas com vistas desobstruídas e exposição solar a oeste, melhorando a luminosidade natural e o desfrute ao ar livre ao longo do dia.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €296,000 está €30,053 (11,3%) acima do valor justo de €265,947. Isso indica que a propriedade está sobrevalorizada em relação aos padrões de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €265,947 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €296,000 situa-se €30,053 (11.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €296,000 face à base da zona de avenida e Talho Dom Barrosão de €229,783 (€1,795/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 73/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €229,783, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €265,947 (€2,078/m²), uma diferença de €30,053 (11.3%) face ao preço pedido de €296,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida e Talho Dom Barrosão | Imóvel em análise | €296,000 | €2,313 | — | 70 | 70 |
| Valongo · 4a4561 | Ativo | €345,000 | €2,091 | 9.6% | 75 | 62 |
| Ermesinde · f14e31 | Ativo | €279,000 | €2,214 | 4.2% | 70 | 75 |
| rua do Pinheiro S / N | Ativo | €310,000 | €2,013 | 13.0% | 75 | 78 |
| Águas Santas · f10a43 | Ativo | €265,000 | €2,409 | 4.2% | 74 | 71 |
| Mediana | €294,500 | €2,153 | 6.9% | 75 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade é menos atraente para arrendamento de longo prazo, uma vez que está avaliada em 11,3% acima do seu valor justo, afetando negativamente os retornos potenciais. Com um rendimento bruto de 4,1%, não cumpre as expectativas de investimento numa área com taxas de criminalidade moderadas e uma infraestrutura educacional sólida. Comprar e manter Investir nesta propriedade com uma estratégia de comprar e manter é desaconselhável devido à sua avaliação sobrevalorizada, que diminui o potencial de valorização a longo prazo. A classificação atual de 73/100 sugere que os custos de manutenção podem anular quaisquer ganhos com a valorização do mercado. Arrendamento familiar A avaliação do apartamento, 11,3% acima do valor justo, torna-o uma opção desfavorável para arrendamentos familiares, limitando o potencial de rendimento de aluguer num mercado competitivo. Além disso, embora a vizinhança ofereça boas instalações educacionais, a atratividade geral diminui com a atual avaliação do mercado. Não ideal para Com o seu estado sobrevalorizado, esta propriedade não é adequada para arrendamentos de curta duração ou para o mercado de estudantes, que normalmente procura preços mais competitivos. Além disso, a sua alta avaliação torna-a inadequada para o segmento de mercado de luxo, onde a percepção de valor é crítica.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos O score de estabilidade dos inquilinos de 60/100 indica um risco moderado de rotatividade de inquilinos, podendo levar a taxas de vacância mais elevadas e perda de rendimento de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 335 105 €
- Capital próprio necessário
- 98 305 €
- Prestação mensal
- 998 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -469 €
- Preço296 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 326 €
- Imposto do Selo (escritura)2368 €
- Imposto do Selo (crédito)1421 €
- Escritura, registo e banco2210 €
- Obras21 780 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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