Moradia em Santa Bárbara de Nexe
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Moradia T2 com 64 m² em Santa Bárbara de Nexe, Faro, à venda por 325 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 282 704 €, 13% abaixo do preço pedido. A análise de 28 fotografias classifica o estado de conservação como C5 (precisa de obras) e os acabamentos como Q5 (básica). Estilo tradicional português, com vista de campo e jardim. Características visíveis nas fotografias: alcatifa, lareira e jardim.
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Visão geral
Moradia T2 com 1 casas de banho de 64 m², construído em 1970, certificado energético F. Localizado freguesia de Santa Bárbara de Nexe, concelho de Faro, distrito de Faro. Características Notáveis: A propriedade inclui um amplo terreno de 2064m² com um pomar e um furo, assim como duas pequenas estruturas auxiliares para cozinhar e atividades de lazer ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €325,000 está significativamente acima do valor justo, que é avaliado em €282,704, resultando numa sobrevalorização de €42,296 (15.0%). Isso indica que a propriedade está sobrevalorizada, dada a sua condição e comparáveis do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €282,704 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €325,000 situa-se €42,296 (15.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €325,000 face à base da zona de Santa Bárbara de Nexe, Faro, Faro de €311,563 (€4,868/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 36/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €311,563, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €282,704 (€4,417/m²), uma diferença de €42,296 (15.0%) face ao preço pedido de €325,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Santa Bárbara de Nexe · 3a7132 | Imóvel em análise | €325,000 | €5,078 | — | 30 | 55 |
| Santa Bárbara de Nexe · 6c776f | Ativo | €420,000 | €1,400 | 72.4% | — | 61 |
| Santa Bárbara de Nexe · 38b1cd | Ativo | €799,900 | €7,339 | 44.5% | — | 63 |
| Santa Bárbara de Nexe · 8750f0 | Ativo | €380,000 | €4,750 | 6.5% | — | 63 |
| Almancil · ba3db6 | Ativo | €190,000 | €2,043 | 59.8% | 20 | 59 |
| Mediana | €400,000 | €3,397 | 33.1% | 20 | 62 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Santa Bárbara de Nexe está sobrevalorizada a €325.000, com um valor justo de €282.704, o que indica uma diferença de 15,0%, significando que o investimento carece de potencial imediato para fluxo de caixa positivo. Além disso, o rendimento bruto atual de 0% e a pontuação média de condição de 36/100 sugerem uma atratividade limitada para potenciais inquilinos a longo prazo. Comprar e manter Esta casa de dois quartos, com um valor justo significativamente inferior ao preço de lista, não é ideal para uma estratégia de comprar e manter devido ao seu atual sobrepreço de €325.000 em relação ao valor justo de €282.704. Além disso, a baixa pontuação de condição e a falta de rendimento limitam o potencial de valorização futura enquanto se mantém o ativo. Arrendamento familiar Embora os arrendamentos familiares possam ser promissores, a avaliação de €325.000 para a propriedade em Santa Bárbara de Nexe, em relação ao seu valor justo de €282.704, sugere que está sobrevalorizada em 15,0%. A classificação modesta do bairro de 55/100 diminui ainda mais a sua atratividade para famílias, que geralmente priorizam qualidade em comodidades e ambiente.
Riscos
Risco de Dependência Económica A baixa classificação de estabilidade económica de 45/100 sugere uma vulnerabilidade a quedas económicas, o que pode afetar a renda de aluguer e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 394 179 €
- Capital próprio necessário
- 134 179 €
- Prestação mensal
- 1096 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1347 €
- Preço325 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões13 356 €
- Imposto do Selo (escritura)2600 €
- Imposto do Selo (crédito)1560 €
- Escritura, registo e banco2280 €
- Obras49 383 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (190 000 €–799 900 €) — o intervalo da avaliação é largo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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