Moradia em Almancil
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Moradia T4 com 290 m² em Almancil, Loulé, à venda por 1 450 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 177 730 €, 18,8% abaixo do preço pedido. A análise de 28 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e piscina. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, lareira e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T4 com 5 casas de banho de 290 m², certificado energético C. Localizado freguesia de Almancil, concelho de Loulé, distrito de Faro. Características Notáveis: A vivenda possui um impressionante terraço no telhado com vistas panorâmicas para o mar, criando um espaço ideal para relaxamento e entretenimento, juntamente com amplas áreas de lazer em torno da convidativa piscina.
Resumo financeiro
The valuation. A propriedade está listada por €1,450,000, superando significativamente o seu valor justo de €1,177,730 em €272,270 (23.1%). Isso indica que a propriedade está sobrevalorizada no mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,177,730 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,450,000 situa-se €272,270 (23.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,450,000 face à base da zona de Almancil, Loulé, Faro de €1,481,274 (€5,108/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,481,274, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,177,730 (€4,061/m²), uma diferença de €272,270 (23.1%) face ao preço pedido de €1,450,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Almancil · ee887a | Imóvel em análise | €1,450,000 | €5,000 | — | 75 | 69 |
| Almancil · f10d44 | Ativo | €3,995,000 | €7,974 | 59.5% | 88 | 66 |
| Almancil · ba5922 | Ativo | €997,000 | €3,323 | 33.5% | 75 | 61 |
| Almancil · dee491 | Ativo | €1,100,000 | €4,490 | 10.2% | 80 | 54 |
| Santa Bárbara de Nexe · 8313b0 | Ativo | €850,000 | €3,632 | 27.4% | 70 | 64 |
| Mediana | €1,048,500 | €4,061 | 18.8% | 78 | 63 |
Tese de investimento
Arrendamento em férias de curto prazo Dada a atratividade do Algarve como destino turístico, esta propriedade pode inicialmente parecer adequada para arrendamentos em férias de curto prazo, no entanto, com uma diferença significativa de 23,1% entre o preço de listagem e o valor justo, apresenta um alto risco para os investidores. Com um rendimento bruto de apenas 3,4%, os retornos potenciais podem não compensar adequadamente o preço de compra, tornando-o menos atractivo. Compra e retenção Embora reter a propriedade possa parecer vantajoso considerando a sua localização, o preço de listagem actual de €1.450.000 não se justifica quando comparado ao valor justo de €1.177.730, resultando numa questão significativa de sobrevalorização. Os investidores que procuram valorização a longo prazo podem achar que a avaliação existente é prejudicial à rentabilidade potencial. Arrendamento familiar O tamanho e a localização da propriedade podem atrair famílias em busca de um estilo de vida rural perto de comodidades turísticas, no entanto, com a avaliação a 23,1% acima do valor justo, coloca sérias preocupações sobre a acessibilidade para potenciais inquilinos. A pontuação do bairro de 69/100 sugere ainda mais limitações na procura e no rendimento do arrendamento, posicionando esta estratégia em desvantagem no actual mercado. Não ideal para habitação estudantil A escolha de uma localização rural limita inerentemente a procura estudantil, agravada pelo elevado preço da propriedade. Considerando a sua listagem de €1.450.000, potenciais inquilinos estudantes podem achar os custos de arrendamento proibitivos, levando a uma estratégia de investimento inviável. Não ideal para o mercado de luxo Embora a propriedade tenha características apelativas, a sua sobrevalorização em €1.450.000 mina a sua competitividade dentro do segmento do mercado de luxo. As condições actuais do mercado indicam que os compradores de luxo podem evitar propriedades sobrevalorizadas, dificultando ainda mais o potencial interesse e rentabilidade.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 60/100, existe um risco moderado de que flutuações económicas locais possam impactar negativamente a receita de aluguer e o valor da propriedade.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 1 588 910 €
- Capital próprio necessário
- 428 910 €
- Prestação mensal
- 5405 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 1,1 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -3903 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (850 000 €–3 995 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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