Moradia T3, 277 m² em Cercal, Santiago do Cacém
Moradia T3 com 277 m² em Cercal, Santiago do Cacém, à venda por 430 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 590 638 €, 37,4% acima do preço pedido. A análise de 37 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T3 com 3 casas de banho de 277 m², construído em 2012, certificado energético C. Localizado freguesia de Cercal, concelho de Santiago do Cacém, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O terraço privado da suíte principal oferece vistas desobstruídas, enquanto a lareira com sistema de recuperação de calor melhora a eficiência energética durante os meses mais frios. Contexto Adicional: Situada em um condomínio tranquilo com comodidades partilhadas, incluindo uma piscina. Condição: A casa é bem mantida, com acabamentos de qualidade e um layout moderno na cozinha.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €430,000 está significativamente abaixo do valor justo de €590,638, indicando que a propriedade está subvalorizada em €160,638 (27.2%). Esta é uma oportunidade atraente para investidores potenciais.
Avaliação
Valor justo estimado em €590,638 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €430,000 situa-se €160,638 (27.2%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €430,000 face à base da zona de Cercal, Santiago do Cacém, Setúbal de €468,345 (€1,691/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 76/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €468,345, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €590,638 (€2,132/m²), uma diferença de €160,638 (27.2%) face ao preço pedido de €430,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cercal · 375039 | Imóvel em análise | €430,000 | €1,552 | — | 72 | 46 |
| rua Doutor Avelar Soares, 32 | Ativo | €349,000 | €1,950 | 25.6% | 70 | 42 |
| rua do Barranco S / N | Ativo | €375,000 | €2,315 | 49.1% | 65 | 39 |
| Cercal · 956e74 | Ativo | €349,000 | €1,950 | 25.6% | 70 | 48 |
| avenida Álvaro Cunhal | Ativo | €349,000 | €1,950 | 25.6% | 65 | 45 |
| Mediana | €349,000 | €1,950 | 25.6% | 68 | 44 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Uma estratégia de arrendamento a longo prazo pode ser vantajosa, uma vez que a propriedade está atualmente listada por €430,000, o que representa 27,2% abaixo do seu valor justo de €590,638. Embora o rendimento atual esteja em 0%, a propriedade possui um considerável potencial de valorização numa região marcada pela dependência económica da agricultura e do trabalho sazonal. Arrendamento familiar A direcionar-se para arrendamentos familiares, poderia-se obter retornos significativos, dado que o preço competitivo da propriedade em relação ao valor de mercado justo. O espaço substancial de 277m², junto com uma classificação de condição moderadamente boa de 76/100, posiciona a propriedade de forma favorável para famílias que procuram habitação a longo prazo num ambiente rural. Alojamento estudantil Esta propriedade não é ideal para alojamento estudantil devido à baixa classificação da vizinhança de 46/100, indicando uma atratividade limitada para o público estudantil. Além disso, a ausência de instituições educativas nas proximidades restringe ainda mais a sua viabilidade para este mercado. Arrendamento turístico a curto prazo Uma estratégia de arrendamento turístico a curto prazo não é aconselhável, uma vez que a propriedade está situada numa área rural com amenities limitadas e procura de mercado. Além disso, o rendimento bruto de 0% ilustra que não atrairia interesse turístico sazonal suficiente. Mercado de luxo A propriedade está claramente sobrevalorizada para o mercado de luxo, como evidenciado pelo rendimento bruto de 0% e fatores médios da vizinhança. As suas características não se alinham com as expectativas de qualidade normalmente associadas aos compradores de alta gama.
Riscos
[Vulnerabilidade Económica] Com uma pontuação de estabilidade económica de 35/100, a propriedade enfrenta um risco significativo de possíveis recessões económicas que podem afetar a procura de inquilinos e os preços das rendas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 491 634 €
- Capital próprio necessário
- 147 634 €
- Prestação mensal
- 1450 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1782 €
- Preço430 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões21 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3440 €
- Imposto do Selo (crédito)2064 €
- Escritura, registo e banco2532 €
- Obras31 898 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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