Apartamento em Portimão
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Apartamento T2 com 89 m² em Portimão, à venda por 525 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 284 180 €, 45,9% abaixo do preço pedido. A análise de 34 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 89 m², no 6º andar, construído em 1985, certificado energético D. Localizado em avenida Tomás, freguesia de Portimão, concelho de Portimão, distrito de Faro. O apartamento dispõe de uma ampla varanda com vistas panorâmicas para o mar, ideal para desfrutar da atmosfera vibrante da Praia da Rocha enquanto observa eventos locais e atividades na praia.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €525,000 está significativamente acima do valor justo de €284,180, indicando uma propriedade sobrevalorizada em €240,820 (84.7%). Esta diferença substancial sugere que os compradores devem proceder com cautela.
Avaliação
Valor justo estimado em €284,180 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €525,000 situa-se €240,820 (84.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €525,000 face à base da zona de avenida Tomás de €234,847 (€2,639/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €234,847, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €284,180 (€3,193/m²), uma diferença de €240,820 (84.7%) face ao preço pedido de €525,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida Tomás | Imóvel em análise | €525,000 | €5,899 | — | 72 | 71 |
| rua Caetano Feu | Ativo | €450,000 | €5,056 | 14.3% | 72 | 73 |
| travessa António Vicente de Castro | Ativo | €380,000 | €2,639 | 55.3% | 74 | 66 |
| praceta dos Cooperantes, 18 | Ativo | €310,000 | €2,925 | 50.4% | 80 | 73 |
| avenida das Comunidades Lusíadas, 3 | Ativo | €450,000 | €3,462 | 41.3% | 74 | 70 |
| Mediana | €415,000 | €3,194 | 45.9% | 74 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de férias de curto prazo O apartamento T2 em Portimão está sobrevalorizado a €525,000, especialmente tendo em conta o valor justo de €284,180, o que indica uma diferença substancial de 84,7%. Com um rendimento bruto de apenas 2,7%, pode ter dificuldade em atrair locatários exigentes no competitivo mercado do Algarve. Compra e manutenção Investir neste imóvel como uma estratégia de compra e manutenção a longo prazo parece pouco aconselhável, já que está sobrevalorizado em comparação com o seu valor justo de €284,180. Dado o baixo rendimento de 2,7% e o elevado preço de compra, levaria significativamente mais tempo para recuperar o investimento através da valorização da propriedade ou do rendimento de aluguer. Arrendamento familiar Embora os arrendamentos familiares possam proporcionar uma renda estável, esta propriedade em Portimão está sobrevalorizada a €525,000 em relação ao seu valor justo de €284,180, apresentando uma diferença de 84,7% que limita a sua potencial rentabilidade. A pontuação média de condição de 77/100 sugere alguma qualidade, mas o elevado preço geral desvaloriza a sua atratividade para arrendatários familiares que procuram um bom negócio.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 65/100 indica um risco moderado de recessões económicas que podem afetar os valores imobiliários e a receita de arrendamento. Instabilidade de Inquilinos Uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 70/100 sugere algum risco de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a períodos de vacância e redução do fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 573 723 €
- Capital próprio necessário
- 153 723 €
- Prestação mensal
- 1771 €
- Rentabilidade bruta
- 2,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1260 €
- Preço525 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões29 300 €
- Imposto do Selo (escritura)4200 €
- Imposto do Selo (crédito)2520 €
- Escritura, registo e banco2760 €
- Obras9943 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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