Moradia T2, 129 m² em Bárrio, Alcobaça
Moradia T2 com 129 m² em Bárrio, Alcobaça, à venda por 275 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 242 005 €, 12% abaixo do preço pedido. A análise de 40 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T2 com 2 casas de banho de 129 m², construído em 2024, certificado energético E. Localizado freguesia de Bárrio, concelho de Alcobaça, distrito de Leiria. Características Notáveis: Esta propriedade inclui uma vasta área de 5.000 m² de terreno rústico, ideal para uso agrícola ou lazer privado, aumentando o seu atractivo para quem procura espaço ao ar livre. Benefícios da Localização: Posicionada no centro de Bárrio, permite acesso rápido tanto a Alcobaça quanto à Praia da Nazaré, capturando uma combinação de tranquilidade e conveniência.
Resumo financeiro
A valorização. O preço pedido de €275,000 está €32,995 (13.6%) acima do valor justo de €242,005. Isso indica que a propriedade está sobrevalorizada no mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €242,005 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €275,000 situa-se €32,995 (13.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €275,000 face à base da zona de Bárrio, Alcobaça, Leiria de €175,672 (€1,362/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 68/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €175,672, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €242,005 (€1,876/m²), uma diferença de €32,995 (13.6%) face ao preço pedido de €275,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bárrio · e3aa15 | Imóvel em análise | €275,000 | €2,132 | — | 62 | 41 |
| Alcobaça e Vestiaria · 57f59f | Ativo | €335,000 | €1,163 | 45.4% | 70 | 53 |
| rua 11 de Novembro, 5 | Ativo | €340,000 | €1,700 | 20.3% | — | 57 |
| rua da Galega | Ativo | €355,000 | €2,052 | 3.7% | 75 | 55 |
| Bárrio · ee8828 | Ativo | €249,500 | €3,838 | 80.1% | 60 | 60 |
| Mediana | €337,500 | €1,876 | 12.0% | 70 | 56 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade não é adequada para arrendamento a longo prazo devido à sua localização em uma área rural com uma pontuação de vizinhança baixa de 41/100, o que pode afastar potenciais inquilinos. Além disso, com um rendimento bruto de 0% e uma diferença de 13,6% em relação ao valor justo, o retorno percebido do investimento não é promissor, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Renovação de valor acrescentado Apesar de as renovações de valor acrescentado poderem melhorar a classificação de condição de 68/100, a propriedade continua a estar sobrevalorizada a €275,000 em comparação com o seu valor justo de €242,005. O alto custo de investimento em relação aos ganhos esperados após a renovação torna esta uma estratégia pouco atraente no seu estado atual.
Riscos
Alto Risco de Vazio Com scores de estabilidade económica e de inquilinos a 40/100, existe um risco significativo de altas taxas de vacância que pode impactar a estabilidade da receita.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 323 793 €
- Capital próprio necessário
- 103 793 €
- Prestação mensal
- 964 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1178 €
- Preço275 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9856 €
- Imposto do Selo (escritura)2200 €
- Imposto do Selo (crédito)1320 €
- Escritura, registo e banco2160 €
- Obras33 257 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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