Moradia em São Martinho
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Moradia T2 com 111 m² em São Martinho, Alcácer do Sal, à venda por 240 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 141 582 €, 41% abaixo do preço pedido. A análise de 22 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q5 (básica). Estilo tradicional português, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e jardim.
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Visão geral
Moradia T2 com 1 casas de banho de 111 m², construído em 1970, certificado energético E. Localizado em rua da Palma, freguesia de São Martinho, concelho de Alcácer do Sal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: A propriedade conta com um poço e um tanque pequenos, além de dois armazéns versáteis adequados para várias renovações, aumentando o seu potencial para atividades agrícolas ou de lazer.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €240,000 ultrapassa significativamente o valor justo de €141,582, colocando-o sobrevalorizada em €98,418 (69,5%). Esta propriedade não é uma oportunidade de investimento atrativa, dado o seu preço inflacionado.
Avaliação
Valor justo estimado em €141,582 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €240,000 situa-se €98,418 (69.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €240,000 face à base da zona de rua da Palma de €320,228 (€2,885/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 39/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €320,228, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €141,582 (€1,276/m²), uma diferença de €98,418 (69.5%) face ao preço pedido de €240,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Palma | Imóvel em análise | €240,000 | €2,162 | — | 38 | 57 |
| Vendas Novas · 7881fc | Ativo | €215,000 | €915 | 57.7% | 42 | 55 |
| Nossa Senhora da Vila, Nossa Senhora do Bispo e Silveiras · 57fd44 | Ativo | €280,000 | €603 | 72.1% | — | 52 |
| São Martinho · 86cd07 | Ativo | €170,000 | €2,615 | 21.0% | 52 | 43 |
| Vendas Novas · e834f9 | Ativo | €215,000 | €1,396 | 35.4% | 45 | 50 |
| Mediana | €215,000 | €1,156 | 46.6% | 45 | 51 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade em São Martinho apresenta uma diferença substancial de 69,5% acima do valor justo de €240,000, o que indica que está sobrevalorizada para investimento em arrendamento de longo prazo. Aliado a uma baixa classificação de qualidade do inquilino e sem rendimento bruto, esta estratégia parece inviável para gerar uma renda fiável. Compra e manutenção Com um preço de listagem de €240,000, a propriedade está sobrevalorizada, ultrapassando significativamente seu valor justo de €141,582, o que diminui sua atratividade para uma estratégia de compra e manutenção. A combinação de uma condição deficiente e oportunidades económicas limitadas no bairro levanta ainda mais preocupações sobre a valorização a longo prazo. Renovação de valor agregado A classificação atual da casa de 39/100, juntamente com seu preço inflacionado de €240,000, sugere que as renovações para agregar valor podem não resultar em um retorno de investimento lucrativo. Dada a sua condição sobrevalorizada e as baixas métricas do bairro, o potencial para renovação bem-sucedida que possa encurtar a diferença de valor parece improvável.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Dada a baixa Pontuação de Estabilidade Económica de 40/100, esta propriedade pode enfrentar riscos acrescidos de declínio nas receitas e potenciais lugares vagos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 333 894 €
- Capital próprio necessário
- 141 894 €
- Prestação mensal
- 809 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -994 €
- Preço240 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões7406 €
- Imposto do Selo (escritura)1920 €
- Imposto do Selo (crédito)1152 €
- Escritura, registo e banco2076 €
- Obras81 341 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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